Maan markkina-arvo. Kiinteistö- ja markkina-arvo

2024 Kirjoittaja: Howard Calhoun | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2023-12-17 10:26

Tontin kiinteistörekisteri- ja markkina-arvo ovat kaksi käsitettä, jotka on tärkeää tietää myynnin ohjaamiseksi. Ensimmäinen tyyppi ilmaisee sivuston hinnan standardien mukaisesti, joka lasketaan maan sijainnin ja luokan mukaan. Sitä käytetään maasuhteiden säätelijänä vuokra- ja myyntisopimuksia tehtäessä sekä v altiolle maksettavan veron määrän laskemiseen. Tontin kiinteistö- ja markkina-arvo arvioidaan vähintään kerran viidessä vuodessa. Tällaisen arvioinnin tuloksena saadut tiedot kirjataan v altion kiinteistörekisteriin, jota ylläpitää liittov altion v altion rekisteröinti-, kartografia- ja maarekisteripalvelu.

Käytettyjen käsitteiden välinen suhde

Venäjän lainsäädännössä säädetään kiinteistöarvon lisäksi myös normatiivisesta ja markkina-arvosta. Normatiivista sovelletaan tapauksissa, joissa kiinteistörekisterin määrittelyä ei ole tehty. Se lasketaan useissa lain määräämissä tapauksissa: otettaessa pankkilainoja maavakuusina, ostettaessa kuntien ja v altion maita ja muissa tapauksissa. Maan arvon laskeminen tässäTällöin se määritellään yleensä 200-kertaisena maaverokannan maa-alan neliömetriä kohden laskettuna käyttötarkoituksen perusteella kertoimet huomioiden ja veroetuja ottamatta huomioon.

Joka vuosi paikallisviranomaiset asettavat maahinnan, joka on tunnustettu normatiiviseksi ja joka voi vaihdella 25 %:n sisällä. Tonttien markkina-arvo on yleensä 25 % vakioarvoa korkeampi. Tontin vakiohinnan vahvistuksena toimivan asiakirjan saa kaupungin tai piirikunnan maanhoito- ja maavaratoimikunn alta.

Ominaisuudet

Tonttien markkina-arvo määräytyy yleensä tekijöiden, kuten tietyn luokan maan kysynnän ja tarjonnan perusteella tietyllä alueella tällä hetkellä. Arvoltaan se ei saisi ylittää samanlaisen alueen todennäköisintä ostohinnan tasoa. Muuttuvat markkinaolosuhteet tai sivuston kohdesuuntaus voivat vaikuttaa sen kokoon. Tonttien markkina-arvo on tyypillistä jälkimarkkinoille, joilla toteutetaan yksityisten omistajien käytössä olevien maa-alueiden jälleenmyyntiä. Ensimarkkinat, joilla kuntien ja v altion maiden lunastus yksityisomistukseen suosittelevat vakioarvon käyttöä. Kaikilla näillä tyypeillä voi olla tiettyjä eroja. Kiinteistö- ja vakioarvot ovat samanlaiset kuin varastohinta, kun taas markkina-arvo on samanlainen kuin perinteinen kysyntä jatarjous.

Arviointiprosessi

Maan markkina-arvon arvio tehdään kohteen todellisen hinnan selvittämiseksi. Tyypillisesti hinta muodostuu kohteen alueellisen sijainnin, markkinaolosuhteiden, kysynnän ja tarjonnan dynamiikan sekä maan taloustilanteen perusteella kaupantekohetkellä. Kaikkien näiden tekijöiden kattavan määrityksen ansiosta on mahdollista laskea tontin hinta, koska arviointiyritys kerää tärkeimmät tiedot, joista voi olla hyötyä objektiivisen arvioinnin kann alta.

Arviointitoiminnan tarve

Yleensä ottaa yhteyttä erikoistuneisiin yrityksiin arviointia varten on suositeltavaa useissa tapauksissa, joista korostetaan:

- kiinteistöarvon tarve;

- jos sivusto on tarkoitus lunastaa v altion omistuksesta;

- jos on tarpeen siirtää osuutta yrityksen osakepääomaan;

- kiinnitys tai pantti;

- määritä tarvittaessa maan myyntikustannukset;

- laskelma lahjoituksista maksettujen verojen määrästä.

omaisuuden jako

Tontin markkina-arvon arviointi vaaditaan omaisuutta jaettaessa. Tämä koskee yksityishenkilöitä ja oikeushenkilöitä. Jos puhumme yksilöistä, niin arviointiprosessi alkaa parin erottua ja lasketaan ottaen huomioon tontilla sijaitsevat rakennukset. Oikeushenkilöiden os alta maan arvostus koostuu jakamisestaja kunkin yhtiön osakkeenomistajan tai osaomistajan osuuden arvostus yhtiön oikeudellisen aseman mukaan. Usein omaisuuden jakamiseen liittyy riita-asioita tuomioistuimessa, jonka vuoksi tonttien markkina-arvo voidaan määrittää useaan kertaan.

Useiden seuraajien tullessa perintöön tehdään myös tonttien täydellinen arviointi. Jos jompikumpi osapuolista ei ole samaa mieltä tutkimuksen tuloksista, asia viedään tuomioistuimen käsiteltäväksi.

Vuokrakustannusten määrittäminen

Tällainen arviointi voi olla hyödyllistä melko usein. Tässä tilanteessa tontin hintaa laskettaessa otetaan perustaksi sen todellisen markkina-arvon ja tämäntyyppisten alueiden katalysoidun vuokrahinnan välinen ero. Vuokraoikeuden hinta on suoraan riippuvainen vuokralaisen v altuuksista, rasituksista ja vuokra-oikeuden kestosta, kolmannen osapuolen arvostaman omaisuuden oikeuksista sekä maan käyttötarkoituksesta.

Maatonttien markkina-arvo riippuu suoraan seuraavista tekijöistä: alueiden sijainti; ajoneuvojen saavutettavuus; viestinnän saatavuus sekä niiden määrällinen ja laadullinen koostumus. Lisäksi on otettava huomioon geodeettisten ja teknis-geologisten tutkimusten tiedot, joiden merkitys on varsin suuri varsinkin työmaan rakennustöitä suunniteltaessa.

Tila tiettynä päivänä

Koska maamarkkinoille on ominaista jatkuva hintojen muutos, arvostus on tehtävä tietystä päivämäärästä alkaen. Tonttien markkina-arvo vaihtelee myös paperien mukaan niiden käyttötarkoituksen eli sallitun käyttötavan mukaan. Tarkoitus tarkoittaa alueen tehokkainta tai todennäköisintä hävittämistä. Kaikkea tätä käytetään maan lunastuskustannusten määrittämiseen. Tässä tapauksessa arviot on jaettu erillisiin alueisiin, jotka eroavat toisistaan maankäytön muodon ja luonteen suhteen.

Arviointimenetelmät

Joten, ennen kuin määrität tontin hinnan, sinun on vastattava joihinkin kysymyksiin:

- mikä on tontin käyttötarkoitus ja millä käyttöoikeudella se on myönnetty;

- mitkä ovat vallitsevat maankäyttötavat ja -tyypit välittömässä läheisyydessä tontilla;

- mitä muutoksia maamarkkinoilla on tulossa;

- minkälaista maankäyttöä tällä hetkellä odotetaan.

Tontin markkina-arvon arviointi perustuu tiettyihin tietoihin. Tämä edellyttää yleensä: arvioinnin tavoitteiden määrittelyä; aseta sovitukselle tietty päivämäärä; tietää asiakkaan tiedot; sinulla on asiakirjoja, jotka vahvistavat kohteen omistajan oikeuden alueelle, se voi olla vuokralainen tai omistaja.

Sinun on myös tiedettävä:

- arvioidun alueen tarkoitus;

- sallittumaankäyttö;

- sivuston käyttötapa tällä hetkellä;

- arvioitavan kohteen sijainti aluekaavassa eli sen kulkuneuvot ja lähiympäristö;

- lähialueen tärkeimmät maankäytöt.

Lisäksi tulee olla:

- kaava;

- tiedot aluerajojen vahvistamisesta;

- tiedot joidenkin parannusten olemassaolosta, erityisesti sivustolla sijaitsevista rakennuksista, rakenteista, tietoliikenneyhteyksistä sekä yksityiskohtaiset tiedot niistä;

- tiedot alueella sijaitsevien rakennusten, kommunikaatioiden ja tilojen muodossa olevien rasitteiden esiintymisestä sekä yksityiskohtaiset tiedot niistä.

Tonttien markkina-arvo on laskettu ottaen huomioon monet vivahteet. Tarkalla arvioinnilla kokeneiden ammattilaisten ohjauksessa kaikki taloudelliset tapahtumat maan kanssa voidaan suorittaa turvallisesti.

Pisteeseen vaikuttavat tekijät

Erityyppisiin tontteihin vaikuttavat niiden arvostuksessa samat tekijät: sijainti, ulkoiset tekijät, markkinaolosuhteet, käyttötarkoitus ja sen muuttumisen todennäköisyys, käytöstä saatava mahdollinen hyöty. Ratkaisevaa on jälkimmäisen arvioitu arvo.

Tontin markkina-arvon arvio tehdään tietystä päivämäärästä alkaen. Ajan myötä tämä luku voi muuttua. On suositeltavaa, että arviointi onperusta maksimaaliselle tehokkuudelle. Toisin sanoen asiantuntijat käyttävät tutkimusta tehdessään olettamusta tämän kohteen käytön kohtuullisuudesta lain sekä taloudellisten ja fyysisten realiteettien mukaisesti. Osoittautuu, että arvioinnin tuloksena ei lasketa keskimääräisiä kustannuksia, vaan enimmäiskustannuksia. Joskus kohteen ehdollinen, mutta perusteltu jakaminen useisiin osiin on sallittua, joille on ominaista erilaiset tyypit, muodot ja muut ominaisuudet. Usein tutkimuksen tulos poikkeaa odotetusta johtuen siitä, että nykyinen käyttötapa ei vastaa maksimitehoa. Tätä käsitettä on käsiteltävä.

Enimmäiskäyttö

Mikäli tontin markkina-arvo määritetään, on otettava huomioon seuraavat tekijät:

- käyttötarkoitus sekä käyttöoikeuksien saatavuus tietyntyyppiseen käyttöön;

- sivuston käyttö jälkikäteen;

- suositeltu maankäyttötapa nykyisessä läänissä;

- ennusteet samank altaisten osien hintamuutoksista.

Johtopäätökset

Arviointiprosessissa huomioidaan tutkimusalueen alueiden keskimääräiset kustannukset, liikenneverkkojen saatavuus, rakennusten puuttuminen tai olemassaolo, tekninen verkko maa-alueella, ympäristötilanne, infrastruktuurin syrjäisyys sekä muut. Maatalousmaan os alta on arvioitava todellinen sato, tuotantokustannukset ja kustannuksetalueen tuotteiden myyntiä sekä useita yhtä merkittäviä tekijöitä. Muun tyyppisiä tontteja arvioidaan samalla tavalla.