Kerrostalon yhteinen omaisuus - mikä se on? Kerrostalon yhteisen omaisuuden huolto ja korjaus

2024 Kirjoittaja: Howard Calhoun | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2023-12-17 10:26

Asuntorakennuksissa on merkittävä yhteisomistukseen liittyvä alue. Mikä on sen erityinen käyttötarkoitus? Miten kansalaiset tekevät yhteisen omaisuuden ylläpitoon liittyviä päätöksiä?

Mikä on talon yhteinen omaisuus?

Venäjän federaatiossa annettujen lakien mukaisesti kerrostalon yhteinen omaisuus on kiinteistössä sijaitsevien asuntojen omistajien yhteinen voimavara. Tämän infrastruktuurin pääelementit voidaan esittää laajalla valikoimalla. Nämä ovat pääsääntöisesti tiloja, jotka eivät sisällä asuntoja, samoin kuin:

- esineitä, joita käytetään talon useiden huoneiden palvelemiseen;

- laskeutumiset;

- hissit;

- käytävät;

- parvi;

- tekniset lattiat ja kellarit;

- erilainen tekninen viestintä;

- katot;

- rakenteet, jotka suorittavat suojaavaa, kantavaa toimintaa;

- erityyppisiä laitteita, jotka sijaitsevattalo huoneistojen ulkopuolella;

- maa, jossa talo sijaitsee, sille istutetut kasvit, siinä sijaitsevat maisemointielementit.

Tärkeimmät tämän alan oikeussuhteita säätelevät määräykset ovat asuntolaki sekä v altioneuvoston asetus nro 491, 13. elokuuta 2006. Yleisessä tapauksessa tulee viitata asuntolain säännöksiin. Venäjän federaatio. Asianmukaisten tilojen kunnossapitoasioissa tulee lukea jo mainittu v altioneuvoston asetus. Kerrostalon yhteisomaisuudelle on ominaista suuri määrä käytön ja ylläpidon vivahteita.

Tutkitaanpa niitä.

Yleisten talon resurssien käytön erityispiirteet

Kunkin tilojen omistajat käyttävät niitä Venäjän federaation liittov altion lainsäädännön mukaisesti. Talon yhteisen omaisuuden koon muuttaminen on mahdollista vain kaikkien tämän infrastruktuurin omistajien suostumuksella. Lisäksi kyseiset tilat on mahdollista siirtää muiden henkilöiden omistukseen. Tärkeintä on, että tällaisia oikeussuhteita toteutettaessa noudatetaan kriteeriä - kerrostalon tilojen omistajien yhteinen omaisuus voidaan siirtää käyttöön vain, jos tämä menettely ei loukkaa kansalaisten ja järjestöjen oikeuksia ja etuja.

Tontit, joilla asuintiloja sijaitsevat, voidaan luovuttaa rajoitettuun käyttöön muille henkilöille. Jos joku on jo käyttänyt näitä sivustoja ennen yhteisen talon resurssien käyttöä säätelevän lainsäädännön antamista, niille ei ole pääsyävoidaan kieltää. Kohteen uusi rasitus määräytyy asuntojen omistajien ja tontin käyttöön tulevan henkilön välisen sopimuksen mukaisesti. Mahdolliset riidat näiden oikeussuhteiden puitteissa ratkaistaan tuomioistuimessa.

Yleisten taloesineiden ylläpidon ominaisuudet

Tutkitaan nyt miten kerrostalon yhteisen omaisuuden ylläpito hoidetaan.

Venäjän federaation asuntolainsäädäntöä koskevien lakien mukaisesti asunnonomistajat vastaavat yhdessä kyseisen ongelman ratkaisemisesta aiheutuvista kustannuksista. Tietylle omistajalle kuuluva osuus näistä kuluista määräytyy henkilön omistaman yhteisomaisuuden osuuden perusteella. Vaikka asunnon omistaja ei asuisi siinä, hänen on silti maksettava asunnon yhteisen omaisuuden ylläpitomaksu. Jos henkilö ei käytä hissiä esimerkiksi siksi, että hän asuu 1. kerroksessa, hänen on maksettava vastaava asuinrakennuksen infrastruktuurielementti.

Erityinen luettelo toiminnoista, jotka muodostavat talon yhteisten resurssien ylläpidon, riippuu tietyn asuinrakennuksen ominaisuuksista ja ilmasto-olosuhteista, joissa se sijaitsee. Yleensä ne sisältävät:

- kiinteistön määräaikaistarkastus, jonka tekevät asunnonomistajat ja muut vastuuhenkilöt tunnistaakseen puutteita asianomaisten kohteiden rakenteesta;

- tehonsyöttöjärjestelmien toimivuuden varmistaminen;

- siivous ja sanitaatiotilojen käsittely, maa, jolla talo sijaitsee;

- talon eri tiloja käyttävien yritysten työstä syntyvä roska- ja jätehuolto;

- Venäjän federaation lainsäädännössä säädettyjen palontorjuntatoimenpiteiden soveltaminen;

- talon viereiselle maalle istutettujen kasvien hoito;

- kyseisellä alueella sijaitsevien maisemointielementtien ylläpito;

- tilojen ajankohtaisten korjausten tekeminen, niiden valmisteleminen tiettynä vuodenaikana käyttöön;

- asuinrakennuksen energiatehokkuuden parantamiseen tähtäävien toimenpiteiden toteuttaminen.

Voidaan huomata, että kerrostalon yhteisen omaisuuden ylläpidon ja korjauksen muodostavien toimintojen luettelo ei sisällä:

- asukkaiden omistamien asuntojen ovien toimivuuden varmistaminen - ulko- ja sisä-, ikkunat;

- parvekkeiden eristys;

- lasinvaihto;

- yhteisen omaisuuden rakenteeseen kuulumattomien tonttien ylläpito, mukaan lukien kasvien istutus sille.

Nämä tehtävät ovat asunnonomistajien ratkaistavissa.

Korjaukset ovat yhteisen omaisuuden käytön puitteissa suoritettavia päätoimia. Se voi olla nykyinen ja pääoma. Tutkitaan sen ominaisuuksia.

Yleisten tilojen korjaus

Korjaus tehdään omistajakokouksen päätöksen mukaisesti. Nykyinen on suunniteltu estämään kulumista ja ylläpitämään kyseisten esineiden toimivuutta. Yhteisen kiinteistön pääomakorjauskerrostalossa sisältää asuininfrastruktuurin yksittäisten osien vaihtamisen tai jälleenrakentamisen. Se tuotetaan myös, jos asiaankuuluvat tilat vanhenevat.

Kerrostalon yhteisen kiinteistön meneillään olevat (sekä isot) korjaukset voivat tehdä hallintoyhtiöt, jos tämä velvoite on niille asetettu omistajien päätöksillä. Näihin oikeussuhteisiin osallistuminen on asunnonomistajien yksinomaista toimiv altaa. Asukkaat määrittävät myös kodin yleisten resurssien korjausten laajuuden ja aikataulun.

Huomaa, että rahastoyhtiöiden on suoritettava ajankohtaiset ja kiireelliset työt, jotka ovat välttämättömiä tilojen toimivuuden ylläpitämiseksi, vaikka omistajien kanssa tehdyssä sopimuksessa ei määrättäisikään erityistä luetteloa asiaankuuluvista töistä. Tämän toiminnan rahoittamiseksi asunnonomistajat muodostavat rahaston kerrostalojen yhteisomaisuuden peruskorjausta varten. Harkitse sen erityispiirteitä.

Käyttäen asunnonomistajien yleistä kassarahastoa

Kyseinen rahasto on sijoitettu erityistilille. Se avautuu rahoituslaitoksessa, jolla on toimiv alta suorittaa asiaankuuluvia liiketoimia. Erilliselle tilille sijoitetut ja asunnonomistajille kuuluvat varat käytetään siten resurssien kunnostukseen.

Vastaavan muodostuminenRahasto hoidetaan vuokralaisten maksuosuuksien ja näistä summista lain edellyttämällä tavalla kertyneiden sakkojen kustannuksella. Joissain tapauksissa pankilla on myös mahdollisuus periä korkoa varojen sijoittamisesta kyseiselle tilille. Peruskorjausrahasto jaetaan asunnonomistajien kesken heidän maksuosuuksiensa suhteessa.

Näiden varojen omistus kuuluu tietyn asunnon omistajalle. Jos henkilö myy asunnon, tulee sen ostajasta myös osuuden omistaja peruskorjausrahastosta. On syytä huomata, että erillisellä tilillä olevien varojen omistajilla ei ole oikeutta käyttää niitä muihin tarkoituksiin, paitsi talon yhteisten resurssien kunnostukseen.

Nyt tutkitaan miten toteutetaan tapahtumat, joiden puitteissa omistajat määrittelevät kerrostalon yhteisen omaisuuden ylläpitosäännöt. Puhumme asunnonomistajien yhtiökokouksen kokouksista.

Asunnonomistajien yhtiökokous: tapahtuman piirteitä

Asuintilojen omistajien yhtiökokous on Venäjän federaation asuntolainsäädäntöä koskevien lakien mukaisesti talon tärkein hallintoelin. Itse asiassa se on myös kokous, ja siksi sitä voidaan pitää tapahtumana. Omistajakokouksessa on asialista ja siihen kuuluu listan muodostaminen äänestyksellä tehdyistä päätöksistä.

Kerrostalon yhteisomaisuutta ovat esineet, jotka voivat asuntokokouksen tulosten mukaan olla:

- rekonstruoitu;

- täydennettyulkorakennukset eri tarkoituksiin;

- korjattu - myös kunnostusrahastoa käytettäessä.

Asunnonomistajien yhtiökokouksessa voidaan tehdä päätöksiä:

- peruskorjausrahaston muodostamisesta;

- peruskorjausmaksun määrästä - suhteessa vähimmäistasoon;

- kansalaisen valinnasta, joka avaa kyseisen rahaston erityistilin ja suorittaa tällä tilillä toimintoja;

- pankin valinnasta, joka hoitaa asunnonomistajien ja palveluntarjoajien välisiin selvityksiin liittyvät rahoitustapahtumat yhteisten resurssien ylläpitoon;

- lainan saamisesta HOA:lta, Iso-Britanni alta tai muulta toimiv altaiselta taholta talon suuria korjauksia varten;

- takuiden myöntämisestä tällaisille rahoitustoimille;

- talon viereisen tontin käyttömenettelystä;

- talon yhteisiin resursseihin kuuluvien esineiden käytöstä kolmansien osapuolten toimesta - esimerkiksi mainontatarkoituksiin;

- esineiden käyttöä koskevien sopimusten allekirjoittamiseen osallistuvien henkilöiden v altuuttamisesta;

- tietojärjestelmien käyttöönotosta asunnonomistajien vuorovaikutuksen puitteissa sekä sellaisten henkilöiden määrittämisestä, joilla on oikeus käyttää tällaisia teknisiä ratkaisuja;

- menettelystä, jolla rahoitetaan rikoslain, HOA:n tai muun toimiv altaisen järjestön osallistuvien kokousten perustamisesta aiheutuvat kulut;

- kodin ohjausmekanismien valinnasta;

- jatkuvan korjauksen tarpeestaomaisuutta.

Tutkitaan, miten kyseiset kokoukset voidaan järjestää.

Asunnonomistajien kokousten muodot ja menettely

Kyseinen aktiviteetti voidaan pitää:

- henkilökohtaisena äänestyksenä - kun omistajat osallistuvat siihen henkilökohtaisesti, keskustelevat asioista ja tekevät niistä päätöksiä;

- asukkaiden poissaoloäänestyksellä - Venäjän federaation säädösten määräämällä tavalla;

- sekoitettu muoto.

Venäjän federaation säädöksissä vahvistettiin myös kyseisen tapahtuman järjestämismenettely. Ensinnäkin laissa säädetään, kuinka usein kokouksia on pidettävä, jotta selvitetään, kuinka talon omistajat käyttävät kerrostalon yhteistä omaisuutta. Tämä on erittäin merkittävä kriteeri asiaankuuluvien tilojen hallinnan tehokkuuden kann alta.

Kyseiset kokoukset on siis pidettävä kerran vuodessa, ellei asunnonomistajien määräämissä paikallisissa säännöissä toisin määrätä. Pääomistajien kokouksen lisäksi voidaan järjestää ylimääräisiä tilaisuuksia, jotka liittyvät talon johtamisen eri näkökohtien keskusteluun. Aloitteen voi tehdä kuka tahansa asunnonomistajista kuuluva kansalainen.

Omistajakokous katsotaan lailliseksi, jos se on päätösv altainen. Venäjän federaation asuntolainsäädännön mukaan sen pitäisi olla 50% äänten kokonaismäärästä. Jos päätösv altaisuus ei ole päätösv altainen, pidetään uusi yhtiökokous.

Jos joku asunnonomistajista päätti lähteä keskusteluunkysymys esimerkiksi siitä, kuinka kerrostalon yhteisen omaisuuden meneillään olevat korjaukset tulisi suorittaa ylimääräisesti, hänen on ilmoitettava aloitteestaan muille asukkaille 10 päivää ennen asiaa koskevaa kokousta. Henkilön tulee lähettää tiedot tapahtumasta naapureille kirjallisesti tai lähettää viestejä asunnonomistajien kokouksesta erityisillä osastoilla. Tämän asiakirjan tulee sisältää:

- tiedot ylimääräisen omistajakokouksen alullepanijasta;

- tiedot kokouksen muodosta;

-tapahtuman päivämäärä, paikka ja aika;

- tärkeimmät asiat omistajakokouksen asialistalla;

- menettely asunnonomistajien tutkimiseksi kokouksessa käsiteltävin tiedoin.

Asunnonomistajat, joilla on vähintään 10 % äänistä kokouksissa, voivat hakea rikoslakia tai HOA:ta yhtiökokouksen pitämiseksi. Tämä valitus on tehtävä kirjallisesti ja siihen on sisällyttävä esityslistan asioita. Rikoslain tai HOA:n on 45 päivän kuluessa asiaa koskevan asiakirjan vastaanottamisesta, mutta viimeistään 10 päivää ennen yhtiökokousta ilmoitettava asukkaille tapahtumasta.

Tällaisiin aloitteisiin voi liittyä myös keskustelu kerrostalojen yhteisen omaisuuden korjaamiseen tai esimerkiksi pääomakorjausrahaston käyttöön liittyvistä vivahteista. Kokouksen alullepanija voi olla rahastoyhtiö itse tai omistajayhteisö. Samaan aikaan esityslistalla voi olla mmolla asioita, jotka yleensä kuuluvat asunnonomistajien kokouksen toimiv altaan.

Katsotaan nyt, miten asunnonomistajien päätökset tehdään.

Päätöksenteon piirteitä asunnonomistajien kokouksissa

Kuten edellä totesimme, talon yhteisten resurssien ylläpitoon liittyvien toimien toteuttaminen tapahtuu asunnonomistajien kokouksen äänestystulosten perusteella. Asianmukaiset päätökset tekevät omistajat pääsääntöisesti äänten enemmistöllä, mutta joskus tarvitaan kahden kolmasosan asukkaiden tuki jossain asiassa.

Asunnonomistajien kokouksessa äänestämisen ominaisuudet

Hyödyllistä on tutkia, kuinka asianomaisten kokousten esityslistalla olevista asioista äänestetään. Esimerkiksi sellaisten menettelyjen os alta, kuten kerrostalojen yhteisen omaisuuden peruskorjaus tai tarkoituksenmukaisiin tarkoituksiin käytettävien varojen käyttö. Äänestys asunnonomistajien kokouksessa voidaan tehdä henkilökohtaisesti tai v altakirjan perusteella toimivan edustajan välityksellä. Jokaisella omistajalla on äänimäärä, joka on suhteessa hänen osuuteensa talon yhteisistä varoista. Äänestykseen osallistuneiden henkilöiden tiedot on merkitty asunnonomistajien kokouksen pöytäkirjaan.

Asunnonomistajien kokouksen äänestyksen tulokset kirjataan erityisiin pöytäkirjaan, jotka ovat virallisia asiakirjoja. Niiden kokoaminen ja soveltaminensen sisältämillä määräyksillä voi olla oikeudellisia seurauksia.

Omistajakokouksen tulosten muotoilu

V altuutetun kansalaisen on toimitettava kopiot asiaan liittyvistä pöytäkirjoista rikoslaille, HOA:lle tai muulle toimiv altaiselle organisaatiolle 10 päivän kuluessa asunnonomistajien kokouksesta. Rikoslain, HOA:n tai muun rakenteen on puolestaan lähetettävä pöytäkirja viranomaisille 5 päivän kuluessa mainitun asiakirjan vastaanottamisesta. Jos nämä v altion virastot saavat vähintään 2 sopivaa lähdettä 3 peräkkäisenä kuukautena, niiden on aloitettava suunnittelematon tarkastus talonhoitoon liittyvästä kansalaisten toiminnasta. Esimerkiksi, jos asukkaat keskustelevat aktiivisesti siitä, mitkä kerrostalon yhteisen omaisuuden ylläpitopalvelut muodostavat toimenpiteitä asianomaisten tilojen ylläpitoon, niin toimiv altaiset v altion viranomaiset voivat tarkistaa, kuinka laillista kansalaisten toiminta on osana tällaisten asioiden ratkaisemista..

Asunnonomistajien kokouksen pöytäkirjaan ei saa sisältyä päätöksiä asioista, joita tapahtuman aloitteentekijät eivät ole ottaneet esityslistalle. Vuokralaisille ilmoitetaan asunnonomistajien kokouksen tuloksista 10 päivän kuluessa asiaa koskevan asiakirjan täytäntöönpanosta. Pääsääntöisesti - asettamalla erityisille telineille. Asunnonomistajien kokouksen tuloksista vahvistetut pöytäkirjat säilytetään asukkaiden itsensä määräämässä paikassa. Omistajakokouksen pöytäkirja, jossa säädetään kerrostalon yhteisen omaisuuden käytöstä, on normilähde,pakollinen kaikille asukkaille edellyttäen, että kokouksen asialistalla käsitellyt asiat kuuluvat asianomaisen kiinteistönhoitoelimen toimiv altaan.

Asunnonomistajien kokouksen jälkeen tehdyistä päätöksistä asunnon omistajat voivat valittaa oikeuteen. Esimerkiksi, jos joku kansalaisista ei ollut tyytyväinen tapaan, jolla kerrointalon yhteisen omaisuuden korjaukseen liittyvien varojen käyttömenettely määritettiin ilman hänen osallistumistaan, tai jos hän äänesti vastaan ja katsoo, että hänen oikeuksiaan on loukattu. Henkilö voi hakea tuomioistuimeen 6 kuukauden kuluessa siitä, kun asunnon omistajakokouksen päätökseen on tutustuttu.

Siksi kerrostalon omistajien yhteistä omaisuutta tulee käyttää kunkin vuokralaisen edut huomioiden. Hänellä on oikeus ilmaista ne henkilökohtaisesti - asunnonomistajien kokouksissa tai tuomioistuimessa.