Kuinka myydä asunto itse? Vero myydystä asunnosta. Kiinteistöjen myynti ilman välittäjiä

2024 Kirjoittaja: Howard Calhoun | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2023-12-17 10:26

Voiko kiinteistön myydä ilman välittäjiä? Tähän kysymykseen vastaamiseksi on ymmärrettävä syyt, joiden vuoksi kiinteistönomistajat kääntyvät heidän puoleensa. Turvautuessaan virastojen palveluihin monet ihmiset uskovat virheellisesti, että se ottaa täyden vastuun sen avulla ostetusta asunnosta. Tässä välityspalvelujen puoleen kääntymisessä ei ole järkeä. Lain mukaan kauppasopimuksen tekevät myyjä ja ostaja, ja kiinteistötoimisto on vain välittäjä. Se ei ota oikeudellista tai taloudellista vastuuta. Tästä tulee määrätä asiakkaan ja toimiston välisessä palvelusopimuksessa. Parhaimmillaan se pystyy edustamaan myyjän etuja oikeudenkäynneissä.

Monet käyttävät palveluitavälittäjät välttääkseen odottamattomat tilanteet tai huijarit. Kun tiedät kuinka myydä asunto itse, eli kaikki uhat ja hienovaraisuudet kaupan jokaisessa vaiheessa, voit suojautua mahdollisimman hyvin ja pärjätä ilman toimiston apua.

Kiinteistönvälittäjä tekee työlästä työtä, joten ammattilaisen palkkio on korkea. Mutta suuri osa ihmisistä, jotka ovat valmiita ponnistelemaan ja säästämään rahaa, turvautuvat edelleen välittäjien palveluihin. On vain yksi syy - he eivät osaa myydä asuntoa ilman kiinteistönvälittäjää. Kun olet tutustunut kaikkiin asunnon ostoprosessin vaiheisiin, voit turvallisesti tehdä ilman välityspalveluita.

Ensimmäiset askeleet: asunnon arvioiminen, myyntiin laittaminen ja esittelyn järjestäminen

Kuinka myydä asunto omatoimisesti ja mistä aloittaa? Ennen kauppaa sinun tulee käydä läpi kolme ensimmäistä vaihetta kiinteistön myymiseksi:

1. Ensinnäkin sinun on asetettava asunnolle oikea hinta. Tätä varten sinun on tutkittava vastaavia kiinteistötarjouksia. Etsi mainoslehtien, Internetin avulla ilmoituksia asuntojen myyntistä samalla kaupungin alueella, jolla on suunnilleen samanlaiset parametrit: kunto, alue, sijainti ja muut. Voit soittaa useisiin vastaaviin vaihtoehtoihin ja selvittää kaikki yksityiskohdat tarkemmin sekä kysyä kuinka kauan asunto on myynnissä. Kustannusta muodostettaessa tulee ottaa huomioon, että ostaja voi tinkiä. Yleensä neuvottelut ovat jopa 5 % halutusta hinnasta.
2. Kun olet selvittänyt asunnon likimääräisen hinnan, sinun tulee herättää mahdollisimman monen potentiaalisen ostajan huomio. Pitää arkistoidailmoitus suosituissa mainosjulkaisuissa, ilmaisissa sanomalehdissä, sijoita se Internet-sivuille ja liimaa erityisille tietotauluille. Ilmoituksessa tulee olla lyhyesti kaikki tiedot asunnosta ja puhelinnumero yhteydenottoa varten. Voit estää potentiaalisia ostajia soittamasta kellon ympäri määrittämällä puheluille tietyn ajan. Mainos tulee päivittää niin usein kuin mahdollista.



3. Kaikki myyjät, ja erityisesti naiset, jotka ovat kiinnostuneita asunnon myynnistä itse, tarvitsevat neuvoja tässä vaiheessa. Asiakkaiden vierailuihin tulee suhtautua varoen:

• varaa aika päiväsaikaan, mieluiten vapaapäivänä;
• ole kokouksessa mieluiten yhdessä jonkun tutun kanssa;
• poista arvoesineet ja rahat näkyvistä paikoista;
• älä koskaan näytä alkuperäisiä asiakirjoja ennen tapahtumaa, vain valokopioita.

Talletuksen vastaanottaminen

Ei tarvitse kiirehtiä poistamaan myyntiilmoituksia, yhtäkkiä henkilö muuttaa mielensä ja myyjä menettää mahdollisen asiakkaan. Kun hinnasta on sovittu, on tarpeen tarjota ostajalle ennakkomaksu. Niiden, jotka ovat itsenäisesti mukana kaupassa ja opiskelevat asunnon myyntiä ilman kiinteistönvälittäjää, on tiedettävä - juridisesti tämä hetki voidaan virallistaa eri tavoin: kirjoita ennakkosopimus (kuitti ennakon saamisesta) tai laadi alustava sopimus. sopimus talletuksesta. Mukavuuden ja turvallisuuden vuoksi tähän kauppasopimukseen tulee sisältyä täydellinen kuvaus myytävästä kohteesta ja ennakkomaksun ehdot. Silloin, jos kauppa kieltäytyy, ostaja on velvollinen palauttamaan enemmänja rangaistuksia.

Miten kauppasopimus laaditaan?

Tämän prosessin päävaihe on oikeanlaisen osto- ja myyntisopimuksen tekeminen, jonka tulee olla valmis 2-3 päivää ennen sovittua kaupantekoaikaa. Tämän asiakirjan muoto valitaan: notaarin vahvistama tai yksinkertainen kirjoitettu (PPF). Molemmilla rekisteröintityypeillä on sama oikeudellinen voima. Asunnon itsenäistä myyntiä asuntolainalla opiskelevien tulee kuitenkin huomioida, että tässä tapauksessa lain mukaan sopimusmuoto tulee olla vain notaarin vahvistama.

PPF-sopimuksen laatiminen on taloudellisempaa ja maksaa noin 50-70 dollaria. Notariaalisen asiakirjan muodossa notaari ottaa myös lisäprosentin myyntisummasta. Tietenkin tämäntyyppisen rekisteröinnin kustannukset maksavat paljon enemmän, joten sinun ei pitäisi valita notaarin vahvistamaa sopimusmuotoa ja kuluttaa ylimääräistä rahaa ilman tarvetta.

PPF-sopimuksen voit tehdä itse tai pyytää apua asianajaj alta. Joka tapauksessa sinun on tutkittava huolellisesti kiinteistön myyntisopimus ja tarkistettava huolellisesti sen jokainen kohta:

• kuka myy ja kenelle (koko nimi ja passitiedot);
• osoite ja sopimuksessa määrättyjen pääparametrien täydellinen vastaavuus STT-todistusten kanssa - f nro 11A ja f nro 22A;
• myyntiehdot, asunnon hinta ja selvityslomake;
• sopimuksessa kuvattujen omistusoikeusasiakirjojen oikeellisuus;
• asunnon vapauttamisen ja siitä rekisteröityjen henkilöiden vapauttamisen aika pääsääntöisestion 14 päivää.

Myyntisopimuksen rekisteröinti

Kätevin ja turvallisin tapa asettua on tallelokero. On suositeltavaa avata se luotettavassa pankissa, joka sijaitsee neutraalilla alueella. Tallelokero takaa, että myyjä saa rahansa heti kun kaikki tarvittavat asiakirjat on täytetty.

Kun rahat on asetettu pankkisoluun, sinun on toimitettava rekisteröintiä varten liittov altion rekisteröintipalveluun (FSGRKK) kiinteistön osto- ja myyntisopimus allekirjoituksin ja seuraavat asiakirjat:

• myytävän asunnon omistusasiakirja (osto-myyntisopimus, perintötodistus sekä muut omistajan oikeudet vahvistavat asiakirjat);
• asunnon kiinteistörekisteripassi, joka on saatu STT-asiantuntijoilta;
• kopio taloudellisesta ja henkilökohtaisesta tilistä (AKC) alkuperäisenä ja ote kotikirjasta;
• alkuperäiset todistukset F nro 22A (pakollinen) ja F nro 11A (tarvittaessa) vastaanotettu STT:ssä;
• kopiot kaikkien tapahtumaan osallistuneiden passeista;
• naisilla, jotka opettelevat myymään asuntoa itse, tulee tietää, että vaaditaan asuntoon rekisteröidyn aviomiehen suostumus ja mieheltä vaimon suostumus;
• jos lapsia on, niin joissain tapauksissa tarvitaan edunvalvontaviranomaisten lupa;
• jos asunto on yhteiskäytössä, naapurit (jos he ovat muiden huoneiden omistajia) tai kaupunki (jos muita huoneita ei yksityistetä) on evättävä;
• muut asiakirjat rekisteröintivirkailijan harkinnan mukaan (syntymä, kuolema jamuut).

Jos rekisterinpitäjä hyväksyi asiakirjat, kaikki on tehty oikein. Tämä työntekijä antaa kuitin asiakirjojen vastaanottamisesta ja asettaa ajan, jolloin on tarpeen noutaa. Pääsääntöisesti asiakirjoja rekisteröidään FSGRKK:ssa keskimäärin kaksi viikkoa, minkä jälkeen ostajalle ja myyjälle myönnetään rekisteröity myyntiasiakirja. Molempien osapuolten on tarkistettava huolellisesti vastaanotettu sopimus kirjoitusvirheiden ja virheiden var alta. Jos kaikki on hyvin, niin myyjän tulee saada kassakaapin avain ostaj alta.

Miksi tarvitsemme siirtokirjan?

Asunnon luovutus tapahtuu kauppasopimuksessa määriteltyjen sopimusten mukaisesti. Siirtokirja on tärkeä asiakirja, joka laaditaan kaupan aikana missä tahansa muodossa. Siinä kerrotaan asunnon kunto. Joskus myyntisopimus korvaa sen, mutta on silti parempi laatia tällainen paperi erikseen. Tietysti on mahdollista päästä suullisiin sopimuksiin, mutta on viisaampaa suojella itseään. Tärkeä kohta myyjille, jotka opiskelevat asunnon myyntiä ilman kiinteistönvälittäjää: kunnes luovutuskirja on allekirjoitettu, myyjä vastaa asunnon fyysisestä kunnosta (tulva, tulipalo, varkaus) ja maksaa myös kaikki sähkölaskut.

Milloin vero maksetaan?

Kaikki myyjät ovat kiinnostuneita siitä, onko myydystä asunnosta pakko maksaa veroa. Lainsäädännössä on niin tärkeitä kohtia:

• jos henkilö on omistanut asunnon 3 vuotta tai enemmän, niin silloin kun se myydään, omistaja on vapautettu verostaVenäjän federaation verolain 217 pykälän 17.1 kohdan mukaisesti, mutta hänen on silti annettava nollaveroilmoitus;
• kun myyjä on omistanut asunnon alle 3 vuotta, hän on Venäjän federaation verolain 220 §:n 1 momentin mukaan velvollinen maksamaan 13 % veron määrästä, laskentakaavio, jonka omistaja valitsee harkintansa mukaan.

Kaksi kaavaa verojen laskemiseen:

• kaava 1: vähennä sen ostokustannukset asunnon myyntivoitosta;
• kaava 2: vähennä asunnon myyntisummasta miljoona ruplaa.

Niille, jotka käsittelevät kysymystä "miten myydä asunto omin päin" ja jotka eivät tiedä kaikkia lain monimutkaisuuksia, on hyödyllistä tietoa:

1. Jos asunto on ostettu nykyisellä myyntihinnalla tai sitä korkeammalla, on parempi käyttää ensimmäistä laskentakaavaa, koska veron määrä on negatiivinen, mikä tarkoittaa, että sinun ei tarvitse maksaa mitään. Esimerkiksi omistaja osti asunnon kaksi vuotta sitten 2 miljoonalla ruplalla ja myi sen nyt 1,8 miljoonalla ruplalla, sitten kaavan mukaan 1,8 miljoonalla ruplalla. - 2 miljoonaa ruplaa.=-0,2 miljoonaa ruplaa - Ei veroa tappiosta.
2. Kun asunto käytännössä luovuttiin (perinnössä, lahjoituksessa), on viisaampaa ottaa huomioon toinen kaava.
3. Venäjän federaation verolain 229 §:n 1 momentin mukaan on joka tapauksessa annettava veroilmoitus myyjän rekisteröintipaikassa ennen myyntivuotta seuraavan vuoden 30. huhtikuuta. myyntiin. Laskettu nollasta poikkeava vero on maksettava ennen heinäkuun 15. päivää.

Asunnon myynti v altakirjalla

Kun ei ole tarpeeksi aikaa työläiselleasunnon myyntiprosessissa laaditaan usein v altakirja. Se on esimerkiksi järkevä ratkaisu siinä tapauksessa, että useat omistajat omistavat yhden kiinteistön. Asuntojen myynti tapahtuu tässä tapauksessa seuraavasti: kaikki omistajat laativat kaikki kauppaan liittyvät tapaukset yhdelle, vähemmän kiireiselle henkilölle. Riippumatta v altakirjan laatimisen syystä, on erittäin tärkeä seikka: jotta vältytään vaikeuksilta eikä jää kodittomaksi, on tarpeen ilmoittaa selkeästi edunvalvojan v altuudet.

Hyvin vakavasti ja valppaasti sinun on lähestyttävä yleistä v altakirjaa. Sen avulla edunvalvoja voi tehdä omaisuuden kanssa kaikenlaisia liiketoimia ja luovuttaa siitä oman harkintansa mukaan, esimerkiksi myydä sen ja saada rahaa itselleen. Notaari antaa yleisen v altakirjan vasta sen jälkeen, kun toimeksiantaja on tarkastanut perusteellisesti, ymmärtääkö hän näin tärkeän asiakirjan allekirjoittamisen tarkoituksen.

Joskus ostaja haluaa vakuuttaa ja vaatii kauppasopimukseen sisällyttämään asunnon omistajan kauppaa vahvistavan lausekkeen. Silloin asunnon myynti v altakirjalla on mahdollista vasta päämiehen notaarin kirjoittaman lausunnon jälkeen myyntitoimenpiteen pätevyydestä.

Mikäli edunvalvojan palvelujen käyttötarve on lakannut olemasta, v altakirja voidaan peruuttaa jo ennen sen voimassaolon päättymistä. Tiedot v altakirjan peruuttamisesta tallennetaan notaarikamarin tietokantaan.

Asunto, jossa lapsi asuu, myynti

Melkein sisäänjoka perheessä on lapsia. Siksi vanhemmille-myyjille kysymys on erittäin tärkeä: "Ja tässä tapauksessa kuinka myydä asunto?" Lapsi on otettava huomioon, eikä hänen etuaan saa missään tapauksessa loukata, muuten asunnon myynti on ongelmallista. Tätä valvovat viranomaiset. Osto- ja myyntitapahtumia on kahdenlaisia: lapsi on rekisteröity asuntoon tai omistaa asunnon osuuden.

Arteen määräysten mukaan. Venäjän federaation siviililain 26, 28 §:n mukaan alaikäisillä ja alaikäisillä on vain laillisten edustajiensa suostumuksella mahdollisuus tehdä tiukasti määritelty joukko liiketoimia, mukaan lukien kiinteistöihin liittyvät liiketoimet. Asuntoa, jossa alaikäinen on rekisteröity, mutta ei omistaja, on mahdollista myydä ilman edunvalvontaviranomaisten lupaa. Poikkeuksena ovat lapset, jotka ovat vailla huoltajuuden tai holhouksen alaisia. Tässä tilanteessa tarvitaan edunvalvojan erityislupa. Joka tapauksessa ennen asunnon myyntiä sinun on löydettävä lapselle uusi rekisteröintipaikka, koska lapset on rekisteröitävä välittömästi toiseen paikkaan, kun heidät poistetaan yhdestä asuinpaikasta. Samalla uusien asuntojen tulee olla samalla tai suuremmalla pinta-alalla ja samanlaisilla elinoloilla. Jos alaikäisen oikeuksia ei millään tavalla loukattu, niin asunnon kaupassa ei tule ongelmia.

Jos lapsi on asunnon osan omistaja, vaaditaan asianmukainen edunvalvonta- ja holhousviranomaisen suostumus. Tämä on huolehdittava etukäteen, ennen asunnon myyntiä. Sinun tulee ottaa yhteyttä alaikäisen lapsen rekisteröintipaikan holhoojaorganisaatioon ja selvittääonko asunnon myynti ylipäänsä mahdollista, riippuen tapauksen erityispiirteistä. Jos kaupasta säädetään laissa, sinun on selvitettävä, milloin myyntilupa on valmis, ja aloitettava tarvittavien todistusten kerääminen. Sitten myyntiasiakirjaa laadittaessa myyjä ilman lasta (jos hän on alle 14-vuotias) tai hänen kanssaan (kun hän on yli 14-vuotias) tulee holhous- ja holhousviranomaisiin täyttämään ja allekirjoittamaan hakemuksen.. Myös toisen huoltajan (aviopuolison, vaikka pariskunta olisi eronnut) on oltava läsnä ja annettava suostumus. Sitten sovittuna päivänä voit saada valmiin luvan.

Poikkeustapaukset:

• Jos aiot vaihtaa asuinpaikkaasi muuton vuoksi toiselle paikkakunnalle, kauppa on mahdollista vain holhoojaorganisaation luvalla ja asunnosta saatu summa siirretään asunnon pankkitilille. alaikäinen. Vanhemmilla on myyntipäivästä 3 kuukautta aikaa ostaa uusi koti ja rekisteröidä vastaava osuus lapsen omaisuudesta. Muussa tapauksessa edunvalvontaviranomaisilla on oikeus purkaa kauppasopimus.
• Kun muutat vakituiseen asumiseen maan ulkopuolelle, on esitettävä huoltajaorganisaatiolle luettelo tietyistä OVIR:lta saaduista asiakirjoista.
• Jos uutta asuntoa rakennetaan, niin edunvalvontaviranomaisten suostumuksen saamiseksi sen on oltava rakentamisen loppuvaiheessa. Alaikäinen on tilapäisesti rekisteröity jonnekin (ystävien, sukulaisten luo). Lupaa haettaessa huoltajaorganisaatiolta tehdään sopimuskehittäjäyritys, mikä kuvastaa lapsen omistusosuutta.

Vaihtoehtoja yksityistetun asunnon myyntiin

Helppoin tapa myydä yksityistetty asunto on myydä se kokonaan yhdelle ostajalle ja jakaa voitto kunkin osuuden mukaan. On myös mahdollista, että joku omistajista ostaa kaikki muut osakkeet muilta omistajilta. Kaikki on täällä yksinkertaista, ja tapahtumajärjestelmä on vakio. Mutta usein käy niin, että yksi omistajista kieltäytyy myymästä. Kuinka myydä yksityistetty asunto tässä tapauksessa? Kaikki riippuu siitä, miten omaisuus jaetaan.

Jos asunto on jaettu osiin kuvamateriaalin perusteella, tulee ensin kirjoittaa notaarin vahvistama myyntiilmoitus, josta käy ilmi myytävän alueenne koko ja arvo, ja lähetettävä se kirjattuna kirjeenä muille omistajille. Art. Venäjän federaation siviililain 250 mukaan heillä on etu muihin ostajiin verrattuna. Jos muut omistajat eivät 30 päivän kuluessa suostuneet ostamaan tai kieltäytyneet ostamasta, Art. Venäjän federaation siviililain 250 mukaan voit käyttää oikeuttasi ja myydä osuuden yhteisestä asunnosta kenelle tahansa toiselle henkilölle.

Kun asunto jaetaan prosentteina, sitä on mahdotonta myydä ilman muiden halua, mutta osuudestaan voi saada rahaa vapaaehtoisesti tai pakkokeinona oikeudessa.

Jos yksityistetyssä asunnossa on alaikäisen lapsen osuus, voit myydä asunnon edunvalvontaviranomaisten luvalla.

lahjoitettu asunnon myynti

Henkilö, jolla on lahjakortti, voi hävittääomaisuutta harkintasi mukaan. Jos omistaja haluaa myydä lahjoitetun asunnon, jossa hän on ainoa omistaja, niin myynti tapahtuu yleisen vakiojärjestelmän mukaisesti. Saatuaan rahaa kiinteistöstä myyjän on maksettava veroa. Keskustelimme yllä oikean ja kannattavan verokaavan valitsemisesta.

Kun asunnosta saadaan lahjaksi osuus, joka jaetaan prosentteina tai kuvamateriaalilla, myyntisuunnitelma on samanlainen kuin kohdassa "Yksityistettyjen asuntojen myyntivaihtoehdot" käsitelty.

Asunnon myynti asuntolainassa

Huolimatta joistakin kiinnityskiinteistöjen kaupankäyntiin liittyvistä esteistä, asunto on mahdollista myydä asuntolainalla. On olemassa useita tapoja suorittaa tämä toimenpide:

1. Sulje laina ennenaikaisesti maksamalla se takaisin omilla säästöilläsi tai ostajan suostuessa häneltä saadulla ennakkomaksulla.
2. Voit myydä asunnon maksamatta ensin lainavelkaa. Tätä varten sinun on kirjoitettava hakemus pankille ja odotettava hyväksyntää. Hän voi kieltäytyä, jos myynti tapahtuu lainan ennenaikaisen sulkemisen moratorion aikana. Jos pankki suostuu, mutta vaatii osallistumistaan tapahtumaan, siihen avataan kaksi pankkisolua: ostaja sijoittaa lainan takaisinmaksun summan ensimmäiseen ja jäljellä olevan erotuksen toiseen. Asunnon rasitteen poistamisen jälkeen tehdään osto-myyntisopimus. Tässä tapauksessa joudut maksamaan pankille välityspalkkion kassakaapin avaamisesta ja kaupan tukemisesta, vaikka myyt asunnon ilman kiinteistönvälittäjää.
3. Jos lainanantaja suostuu myyntiin ilman ennakkoalainavelan takaisinmaksuun ja suostuu olemaan osallistumatta kauppaan, on tehtävä alustava myyntiasiakirja. Sitten, kun hän on maksanut lainan ostaj alta saaduilla rahoilla, omistaja saa asiakirjat kiellon poistamiseksi ja menee rekisteröintikammioon. Seuraavaksi myyjä suorittaa kaupan notaarilla.
4. Voit myydä asunnon lainalla. Ostajan on toimitettava pankille kaikki tarvittavat maksukykynsä vahvistavat asiakirjat, ja hän on jo päättämässä lainanottajan korvaamisesta. Positiivisella päätöksellä omistusoikeudet rekisteröidään uudelleen, omaisuus jää kiinnitykseen ja myyjä saa ilman velkojan osallistumista myydyn asunnon kustannusten ja velan välisen erotuksen.

Johtopäätös

Kävittää, että eri asunnot: yksityistetty, se jonka omistaja on lapsi, asuntolaina, lahjoitettu - voidaan myydä ilman kiinteistönvälittäjän apua, tietäen kaupan kaikki vaiheet hinnan asettamisesta asunnon saamiseen. rahamäärä. Kun sinulla on käsitys tämän prosessin vaaroista ja monimutkaisuudesta ja käytät paljon vaivaa ja aikaa kaupan tekemiseen, voit myydä asuntosi itse.