Rakennusten ja rakenteiden arviointi: asiakirjat, säännöt ja menetelmät

2025 Kirjoittaja: Howard Calhoun | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2025-01-24 13:15

Rakennusten ja rakenteiden arviointia voidaan tehdä monista syistä. Useimmiten tämä koskee kiinteistöveron maksamista, jonka määrä riippuu kohteen kiinteistöarvosta. Tarkastellakseen tätä lukua ja tehdäkseen pienemmän summan veromaksuina omistajat tilaavat itsenäisen kiinteistöarvioinnin erikoistuneelta organisaatiolta. Artikkelissa on luettelo menettelyyn tarvittavista asiakirjoista sekä säännöt ja menetelmät, joilla tämä toimenpide suoritetaan.

Mihin tarvitset sitä?

Esineen kiinteistöarvon tarkistamista koskevan syyn lisäksi on useita muita seikkoja, jotka edellyttävät rakennusten ja rakenteiden kunnon arviointia:

• Myyntiä edeltävä valmistelu ja markkina-arvon tunnistaminen tiettynä päivänä. Menettely on välttämätön minkä tahansa tyyppisten liiketoimien suorittamiseksi (osto ja myynti, vaihto, vuokraus, osakkeiden rekisteröinti jne.).
• Tuomioistuimen määräyksellä tai oikeudenkäynnin käsittelyä varten.
• Aineellisten vahinkojen aiheuttamien vahinkojen laskeminen.
• Lainaa tai asuntolainaa varten.
• Siitäobjektin lisääminen organisaation osakepääomaan.

Kenelle riippumaton arviointi uskotaan

Asiantuntijat neuvovat sinua noudattamaan seuraavia sääntöjä valitessasi sopivaa yritystä:

• Kysy hakukoneessa, esimerkiksi Yandexissä, ilmoittamalla alueesi. Tämä on paljon tuottavampaa kuin mainosten etsiminen painetussa mediassa tai ystävien ja sukulaisten haastattelu.
• Tutki useiden yritysten mainoksia. Mitä enemmän tietoa Internetistä, sitä luotettavampi yritys, mutta sitä kalliimpia sen palvelut ovat.
• Sinun tulee etsiä valitun yrityksen sivusto ja tutkia sitä suunnittelun tason, sisällön, kontaktisivun läsnäolon ja kysymykseesi liittyvien tietojen perusteella.
• On tarpeen tarkistaa skannattujen lupien kopioiden, yrityksen toiminnan laillisuutta vahvistavien todistusten sekä ammatillisen vastuuvakuutuksen todistusten sijainti sivustolla.
• Suosittelemme etsimään arvosteluja Internetistä. Tietysti, jos niitä on vain kaksi tai kolme, tällä ei ole ratkaisevaa merkitystä, mutta negatiivisten asiakkaiden mielipiteiden esiintymisen pitäisi varoittaa kiinteistön omistajaa.
• Kun olet löytänyt sopivan vaihtoehdon, sinun tulee soittaa yritykseen, esitellä itsesi ja keskustella sinua kiinnostavasta aiheesta. Selkeät ja ytimekkäät vastaukset auttavat sinua tekemään oikean valinnan. Kyvyttömyys päästä läpi, puhelinvastaajaan pääseminen, työntekijän vaihtaminen toiselle pitäisi varoittaa asiakasta.

Asiakirjat rakennusten ja rakenteiden arviointiin

Yleensä omistajalla onuseita asiakirjoja kiinteistökohteeseen. Ota yhteyttä valittuun arviointiyhtiöön saadaksesi selville, mitkä niistä ovat tarpeellisia menettelyä varten. Yrityksen työntekijä kertoo pääsääntöisesti ensimmäisellä tapaamisella tai puhelinkeskustelussa asiakaspalveluasiantuntijalle, mitä on annettava. Tärkeimmät asiakirjat, joiden avulla voidaan arvioida oikeushenkilön omistamien rakennusten ja rakenteiden markkina-arvoa ovat:

• Todistus kiinteistön omistusoikeuden rekisteröinnistä.
• Asiakirjat kohteen käyttörajoituksista.
• Vahvistetut rakennuksen tai rakenteen rajat, joissa näkyy sijainti.
• Varastokortti myönnetty kirjanpitotietojen mukaan.
• Viite alkuperäiseen (korvaus)kustannuksiin ja kertyneen poiston määrään.

Asiakirjat, jotka koskevat oikeutta maa-alueeseen kohteen alla:

• Tekninen passi, jonka on myöntänyt Bureau of Technical Inventory, piirustuksineen esinettä varten.
• STT-asiakirjojen puuttuminen edellyttää teknisten eritelmien toimittamista kirjanpitotietojen mukaan.
• Luettelo rakennuksen sisällä tai rakennuksen osana sijaitsevasta yrityksen käyttöomaisuudesta sekä niiden kirjanpitoarvo.
• Projektiasiakirjat, joissa on selittävä huomautus.
• Komissiopäätökset kiinteistön todellisista poistoista.

V altion rekisteröintitodistus

Tämä asiakirja oli laillinen kesäkuuhun 2016 asti ja se myönnettiin kaikillekiinteistökohteita. Jos omistaja, osoite, tekniset ominaisuudet muuttuvat (esimerkiksi remontin vuoksi) tai kun tarvittavat muutokset tehtiin Unified State Register of Rights (EGRP) -rekisteriin (EGRP), uusi todistus myönnettiin välittömästi.

Kesästä 2016 lähtien asiakirjaa ei ole myönnetty, ja voit vahvistaa omistajuuden vastaanottamalla USRR:n otteen, joka on voimassa kuukauden.

Esirajoitukset

Tässä on tietoa rasitteiden olemassaolosta, vuokralaisista, sopimuksista, sopimuksista ja kaikista rajoituksista, jotka epäilemättä vaikuttavat kohteen lopulliseen hintaan rakennusten ja rakenteiden arvioinnin tuloksena. Erityisen tärkeitä ovat erilaiset riita-asiat, joita käsitellään tuomioistuimissa vuokrayhtiön asiantuntijan suorittaman kohteen arvon määrittämismenettelyn aikana.

Sijainti

Kiinteistön osoite voidaan vahvistaa omistustodistuksella, USRR-otteella, geodeettisella suunnitelmalla, teknisellä tai projektidokumentaatiolla. Arviointipalveluita tarjoavalle asiantuntijalle tulee myös ilmoittaa rakennuksen, rakennelman ja maa-alueen kiinteistönumero.

Kirjanpitotiedot

Käyttöomaisuuden kirjanpito yrityksessä pidetään aina. PBU 6/01:n vaatimusten mukaisesti omaisuus merkitään taseeseen. Lisäksi siihen käynnistetään välttämättä varastokortti. Se voidaan täyttää käsin, mikä on tyypillistä pienille yrityksille. Tässä tapauksessa kaikki objektiin liittyvät muutokset ovat myössyötetty manuaalisesti. Mutta useimmat yritykset käyttävät 1C:tä. Täällä tiedot objektista syötetään ohjelmaan ja tili säilytetään automaattisesti.

Rakennuksen ja rakennelman uusimiskustannusten arvioimiseksi kopio inventaarikortista, joka on täytetty manuaalisesti ja v altuutetun henkilön allekirjoituksella varmennettu, toimitetaan työn suorittavan yrityksen asiantuntijalle.

Maan asiakirjat

Arvioijalle on annettava tiedot rakennuksen tai rakenteen alla olevan tontin kunnosta. Kiinteistönumeron lisäksi asiakirjoista on luettelo, joka sisältää:

• kiinteistörekisteripassi tai -suunnitelma;
• omistustodistus (jos se on myönnetty ennen vuotta 2016) tai oikeus pysyvään ikuiseen käyttöön, ja vuodesta 2016 alkaen - ote USRR:stä;
• sopimus (vuokrasopimuksen tapauksessa).

Jos tontilla on rasituksia, tulee niistä myös ilmoittaa tehtäessä sopimus yrityksen kanssa rakennusten ja rakenteiden arviointitöiden toteuttamisesta.

Tekninen tiedote

Tällainen asiakirja laaditaan yleensä ennen kohteen omistusoikeuden rekisteröintimenettelyä. Jos kiinteistö kuuluu juridiselle henkilölle, mikä on vahvistettu USRR-otteella, eikä teknisissä ominaisuuksissa ole tapahtunut muutoksia rekisteröinnin jälkeen, arvioijan on täysin mahdollista toimittaa rekisteröintitodistus rakennuksesta tai STT:n aiemmin tekemä rakenne. Sinun ei tarvitse tilata uutta asiakirjaa. Jopa siinä tapauksessa, että se ei ole saatavilla omistaj alta, voit ottaa yhteyttä asiantuntijoihintekninen inventaario kohteen sijainnissa kaksoiskappaleen saamiseksi. Tämä menettely on useita kertoja halvempi kuin uuden kiinteistöpassin myöntäminen.

Jos kohde siirtyi kiinteistöön kauppasopimuksen perusteella, eikä tekninen dokumentaatio ole siirtynyt uudelle omistajalle, arvioijan tulee laatia lyhyt kuvaus kirjanpitotietojen mukaan ja allekirjoittaa v altuutettu edustaja omistajan.

Muut asiakirjat

Epäilemättä, jotta rakennusten ja rakenteiden kustannusten arviointiprosessi sujuisi ongelmitta, sinun tulee epäilemättä toimittaa kaikki kiinteistöä koskevat tiedot vuokrattavan yrityksen asiantuntijoille. Tämä koskee tapausta, jossa rakennus on arvioitava täytön mukana, esimerkiksi vaikeasti purettavat laitteet. Lisäksi voit katsoa projektidokumentaatiota. Jos esine on osittain tuhoutunut, tulee antaa provisiotodistukset, jotka vahvistavat omaisuuden todelliset poistot.

Yksilöille

Maallikon on useimmiten käytettävä arviopalveluja omistetun asunnon, talon tai maan markkina-arvon määrittämiseksi. Tässä tapauksessa asiakirjojen luettelo on pieni ja tiivistyy kolmeen kohtaan:

• omaisuusasiakirja;
• kiinteistörekisteripassi (maata varten);
• tekninen passi (rakennukseen tai asuntoon).

Käytetty arviointimenetelmä

On olemassa kolme tapaa, joilla asiantuntija voi määrittää arvon:

• Analoginen, mitä käytetäänvertailla viimeaikaisia myytyjen kiinteistöjen hintoja. Tämä menetelmä sopii kotiarviointiin. Arvioija tutkii kuluvan vuoden myyntiä ja summaa myydyn kiinteistön kertoimien avulla arvioitavana olevaan. Siten hän ensin löytää tiedot myydyistä asunnoista ja säätää niiden hintaa ottaen huomioon arvioidulle analogille saatavilla olevat ominaisuudet. Sitten se vertaa useita samanlaisia kiinteistöjä samassa segmentissä ja tulostaa keskihinnan.
• Kallis, joka ottaa huomioon kaikki rakennuksen tai rakenteen rakentamisen kustannukset. Useimmiten tämä koskee hiljattain rakennettuja asuntoja, joissa on pieni pinta-ala. Tämä tarkoittaa sitä rahamäärää, joka tarvitaan tällä hetkellä täsmälleen saman kohteen luomiseen identtisistä materiaaleista ja samanlaisista asennuslaaduista ja jopa samanlaisilla arkkitehtonisilla ratkaisuilla.

Kannattava, jossa markkina-arvo voidaan määrittää tarkasti ottaen huomioon kannattavuus investoinnin tapauksessa. Tämä menetelmä on hyvä liiketilan hinnan määrittämiseen. Aseta ensin ajanjakso, jolta kannattavuus lasketaan. Toiseksi arvioidaan odotettavissa olevien tulojen määrä. Kolmanneksi lasketaan voitto, jonka omistaja saa laskutuskauden jälkeen. Neljänneksi lasketaan kaikkien ennakoitavissa olevien tulojen summa

Kiinteistön poistot

Kaikki kiinteistökohteet ovat ikääntymisen alaisia. Kirjanpidossa tämä käsite määritellään poistoksi, jonka prosenttiosuus voidaan arvioida kertyneiden poistojen perusteella. menetelmätrakennusten ja rakenteiden fyysisen rappeutumisen arviointeja käyttävät myös omaisuuden markkina-arvon määrittämiseen osallistuvat yritykset. Tällä hetkellä etusijalla on laskelma, jossa määritetään kunkin rakenneosan kuluminen ja sitten kaikki indikaattorit kootaan yhteen. Tällä menetelmällä kiinteistön jälleenhankintakustannus otetaan välttämättä huomioon.

Miten asiantuntijat toimivat

Rakennusten ja rakenteiden arviointisopimusta tehtäessä noudatetaan useita sääntöjä:

• Asiakkaan tarjoaman kohteen analyysi kustannusten määrittämiseksi.
• Rahoitusoikeuksien, rasitteiden, kiinnitysten tunnistaminen.
• Selkeä kiinteistötyypin määritelmä ja laskentamenetelmien saatavuus.
• Työtä mahdollisesti häiritsevien rajoitusten selvittäminen.
• Asiakkaan antamien tietojen analyysi tietojen riittävyyden määrittämiseksi.

Arvioitsija noudattaa työssään seuraavia periaatteita:

• Riippumattomuus asiaan liittyvistä ihmisistä ja olosuhteista.
• Arvioinnin objektiivisuus.
• Ei eturistiriitoja urakoitsijan ja asiakkaan välillä.
• Pakollinen työsopimuksen tekeminen.
• Selkeiden sopimusten solmiminen kyselyn ajankohdasta ja aiheesta.

Siksi asiakkaan on omaisuutta arvioidessaan toimitettava urakoitsijalle kaikki tarvittavat asiakirjat käyttöön. Kiinteistön markkina-arvon määrittämisaika riippuu tästä. Seuraa myösantaa arviointiyrityksen edustajalle pääsyn tiloihin, mikä on edellytys urakoitsijan tehdyn työsopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämiselle.