Kiinteistökehitys ja sen rooli talouskehityksessä. Kehityksen käsite, tyypit, periaatteet ja perusteet

2024 Kirjoittaja: Howard Calhoun | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2023-12-17 10:26

Kiinteistökehitys on monivaiheinen prosessi, joka voi olla riski altista, pitkäkestoista ja monimutkaista nykyympäristössä. Kiinteistökehityksen tiellä voi olla monia esteitä. Tällainen prosessi voi viedä vuosia hankkeen saattamiseksi alkuperäisestä suunnitteluvaiheesta loppuun. Kiinteistökehityshankkeet voivat olla myös erittäin tuottoisia sijoitusmahdollisuuksia.

Konsepti

Viime vuosina on ilmaantunut talousterminologiaan uusi käsite - kiinteistökehitystoiminta. Tämän alan kehityksellä tarkoitetaan yritystoimintaa, joka sisältää muutoksia olemassa oleviin rakennuksiin, rakenteisiin tai maa-alueisiin, mikä johtaa niiden markkina-arvon nousuun.

Kehittäminen on liiketoimintamuoto, joka liittyy olemassa olevan kiinteistön tai maan perustamiseen, rakentamiseen tai muuttamiseen kerrostalojen, liike-, toimisto-, teollisuus- ja varastotilojen rakentamisessa.tulot hinnankorotuksistaan.

Konsepti

Rakennusalan kehityksen parantamisen vaikeus on johtanut tieteellisen ja soveltavan tutkimuksen laajentumiseen uusien kiinteistöjohtamisen muotojen, menetelmien ja järjestelmien kehittämisessä ja toteuttamisessa kiinteistöjen kilpailukyvyn ja tuottavuuden lisäämiseksi. heidän toimintaansa.

Yksi näistä muodoista on kehitys. Kiinteistökehityksen kehittäminen Venäjän federaatiossa on suhteellisen uutta liiketoimintaa, joka on syntynyt markkinatalouden trendien seurauksena lähiliiketoiminta-alueilta kiinteistöalalla, investoinneissa ja rakentamisessa.

Venäjän taloustieteen lukujen mukaan Mazura I. I., Shapiro V. D., jotka harjoittivat tutkimustyötä kiinteistöjen hallinnan ja kehittämisen alalla, kehittäminen on erityinen prosessi ja ammattitoiminnan (liiketoiminnan) tyyppi, joka liittyy kiinteistön laadukkaaseen muuntamiseen sen arvon lisäämiseksi.

Kehittäminen on prosessi, jolla saavutetaan laadukas muutos kiinteistöissä.

Tärkeimmät kehityksen merkit ovat loppujen lopuksi tietyt laadulliset indikaattorit eli kiinteistön perusmuutos ja hinnannousu sekä tuottavuus ja sijoitetun pääoman tuotto.

Toisa alta kehittäminen toimii myös kiinteistöjen luomis- ja kehittämisprosessin hallintajärjestelmänä, jonka seurauksena sen fyysinen, taloudellinen ja oikeudellinentekniset tiedot.

Kiinteistön vaihtaminen kehitysvaiheessa tapahtuu siten, että sen hinta nousee useita kertoja.

Tämän seurauksena fyysiset kehitysprosessit tarjoavat esineeseen uusia kulutusominaisuuksia, jotka vastaavat yhteiskunnan muuttuviin tarpeisiin. Nämä muutokset voivat olla dramaattisia eivätkä kovin näkyviä ulkopuolelta. Ne ovat kuitenkin aina välttämätön merkki kehityksestä, välttämätön edellytys kiinteistöjen käytön taloudellisen vaikutuksen lisäämiselle.

Ominaisuudet muuttuvat ajan myötä kehityksen aikana vastaamaan yhteiskunnan tarpeita.

Taloudelliset kehitysprosessit toteutuvat tehtyjen fyysisten muutosten seurauksena kiinteistön hinnan nousuna. Samanaikaisesti hinnankorotusta eivät johda fyysisistä muutoksista, vaan vain sellaisista, jotka vastaavat markkinoiden ja asiakkaiden tarpeita.

Mitä enemmän tämä vastaavuus on, sitä suurempi on luodun objektin arvo ja sitä korkeampi kehitystehokkuus.

Kehityksen tuottavuus paranee, jos se vastaa asiakkaiden tarpeisiin.

Yritys voi olla rakenteeltaan hajautunut investointi- ja rakennusalan yritys tai monimutkaisen kehitetyn järjestelmän omaava holdingyhtiö, joka koostuu useista organisaatioista, joista jokainen ottaa paikkansa tietyssä hierarkiassa ja jolla on omansa. tavoite.

On korostettava, etteivät kaikki organisaatiot, jotka osallistuvatinvestointi- ja rakennusprojektin luomis- ja toteutusprosessi ovat osa kehitysyhtiön rakennetta (järjestelmää).

Ne voivat olla kunnallisia ja yksityisiä yrityksiä, jotka ovat mukana hankkeen tietyissä vaiheissa. Mutta mitä enemmän he ovat mukana tässä investointi- ja rakennusomistuksessa ja ovat kehitysyhtiön yleisen johdon alaisia, sitä tuottavammin tämä yritys toimii. Samaan aikaan nämä yritykset suorittavat tiettyjä johtamis-, organisointi-, motivaatio-, valvonta- jne. toimintoja.

Kehittäminen on uudenlainen yritystoiminta, joka liittyy restaurointiin, suunnitteluun, rakentamiseen ja muihin töihin. Näiden töiden valmistumisen jälkeen kiinteistössä tapahtuu laadullinen muutos ja kiinteistön arvo nousee.

Erot Venäjän ja ulkomaisen kehityksen välillä

Pääasiallinen ero on se, että länsimainen kehitys perustuu kiinteistökohteen luomistarpeen suunnitelmaan, joka perustui markkinointitutkimukseen. Osav altiossamme kehitetään investointihanketta tietylle hankkeeseen käytettävissä olevalle tontille.

Kiinteistökehitys Venäjällä tarkoittaa, että yrityksemme eivät vielä pysty kilpailemaan ulkomaisten kanssa, mutta tämä oppi on tulossa yhä suositummaksi kehittyvän kaupunkisuunnittelujärjestelmän ja modernin yhteiskunnan eurooppalaistumisen myötä. Kehittäjien rooli on yhä konkreettisempi. He voivat järjestää perustavanlaatuisia asioitamuutoksia. Muutokset tehdään eri tavoin. Kehittäjät ovat liikemiehiä ja laajan profiilin asiantuntijoita: lain, rahan ja rakentamisen alalla. Venäjällä niitä on vähän, ja niiden palveluiden hinta on melko korkea.

Kehitystehtävät

Kiinteistökehityksen ja -hoidon keskeinen tavoite on maksimoida kiinteistön tuotto. Näiden tulojen lähde on lisäarvo, joka syntyi hankkeen toteutuksen aikana kohteen kustannusten ja projektin kustannusten erotuksena.

Tässä kehittäjän toiminnan tulee keskittyä valmiin kohteen arvon maksimointiin ja kustannusten minimoimiseen.

Ammattimaisen kiinteistökehityksen päätavoitteet:

1. Hankkeiden hyväksymisprosessin tehokas organisointi v altion virastojen kanssa.
2. Tehokas työn organisointi urakoitsijoiden kanssa sekä luotettavien urakoitsijoiden houkutteleminen hintojen ja projektiajan minimoimiseksi sopimustarjousten avulla. Yksi tärkeimmistä työkaluista kehittämishankkeiden rakentamisen osan (toteutuksen) hallinnan parantamiseksi on ammattimaisten rakennustekniikan tuntevien projektipäälliköiden osallistuminen.
3. Rahahankkeiden rahoituksen tehokas organisointi - taloudellisesti kannattavan ja vakiintuneen mekanismin muodostuminen taloudellisten resurssien kohdentamiseen, joka sisältää eri rahoituslähteiden yhdistelmän ja niiden välisen suhteen muutoksen edetessäprojekti.

Kehityshankkeiden rahoituslähteitä ovat: oma pääoma, suora rahoitus, lainarahat (mukaan lukien pankkilainat, rahastot).

Jokaisella näistä lähteistä on etunsa ja haittansa. Tästä johtuen kehittäjän omat varat muodostavat yleensä pienimmän osan hankkeelle osoitetusta kokonaisrahoituksesta.

Hankkeen pääasiallinen rahoituslähde rakennusvaiheessa ovat lainarahat ja suorista rahoituslähteistä tulevat varat, kun taas jälkimmäisen osuus kasvaa hankkeen päättyessä. Kehittäjän on kyettävä yhdistämään näitä lähteitä hankkeen edetessä välttäen hankkeen tarpeetonta riippuvuutta lainojen varojen allokoinnista ja minimoimalla hankitun rahoituksen palkkion.

4. Objektin myynnin (vuokrauksen) tehokas organisointi, joka luodaan erikoistuneiden välitysyritysten osallistuessa. Myyntitiimien kapasiteetin lisääminen erilaisten myynnin organisointitapojen avulla sisältää: Internetin kautta työskentelyn, sosiaalisten verkostojen käytön, kentällä myymisen.

Periaatteet

Yksi kiinteistökehityksen pääperiaatteista on vahvan konsulttiryhmän luominen, joka työskentelee projektin eri vaiheissa - markkinointityöstä rakennustyömaan toiminnan toteuttamiseen. Tällaisten ammattilaisten houkutteleminen ei ole halpaa, mutta kuten kokemus osoittaa, se on kannattavaa.

PäälläJokaisen projektin kehittämisen vaiheen tulee tuoda esiin pääkohdat, joiden onnistuneella toteutuksella voit odottaa onnistuneen tuloksen koko projektista. Markkinatutkimuksen pitäisi vastata seuraaviin kysymyksiin:

• millä markkinasektorilla on nyt täyttämättömiä markkinarakoja ja jääkö niitä tulevaisuudessakin;
• mikä on mahdollisempi hintataso rakennetun alueen myynnissä;
• mikä on projektin kannattavuusennuste;
• mitä tasoa kilpailu tietyllä alalla;
• todennäköisiä riskejä ja tapoja vähentää niitä.

Kiinteistömarkkinoiden tutkimuksella voit löytää nykyisen kysynnän ja tarjonnan tasapainon eri sektoreilla ja siten tunnistaa täyttämättömiä markkinarakoja, joista tietyistä alueista on pulaa.

Myyntihintaa ja rakennushintaa tutkimalla löytyy toimialoja, joilla kehityshankkeen tehokkuus on maksimaalinen.

Näiden ominaisuuksien ennusteisiin tulee tutkimuksessa kiinnittää suurta huomiota, sillä markkinoiden tilanne muuttuu jatkuvasti. Tutkimukseen tulee myös sisältyä tutkimus kilpailijoiden työstä ja yksilöidä heidän vahvuutensa ja heikkoutensa.

Näkymät

On tavallista erottaa kaksi pääasiallista kehitystyyppiä: maksullinen kehitys ja spekulatiivinen kehitys.

Maksullinen kehitys on rakennusliiketoimintaa, jossa rakennuttajayritys ei omista rakenteilla olevaa kohdetta, vaan harjoittaa vain puhdasta kehitystyötä ilman investointitoimintoja. Tämän tyyppinen kehitys onpienin riski.

Perinteinen kehitys nykyaikaisilla Venäjän rakennusmarkkinoilla edellyttää kehittäjärahastojen välttämätöntä osallistumista investointeihin ja rakentamiseen.

Rakennusyhtiön roolin osuus investointihankkeissa vaihtelee 100-35-40 prosentin välillä.

Spekulatiivinen kehitys on vaikeampaa kuin ensimmäinen vaihtoehto. Rakennuttaja rakentaa liikekiinteistöjä toimien hankkeen perustajana. Suurten kehityshankkeiden rahoitussuunnitelma on monimutkainen yhdistelmä rakennuttajan omista varoista ja houkutelluista investoinneista: pankkilainoista ja tulevien vuokralaisten maksuista.

Spekulatiivisen kehityksen suuriin voittoihin liittyy suuria riskejä hankkeen epäonnistuessa. Spekulatiivinen kehittäminen on vaikein muoto kiinteistömarkkinoiden sijoitusprosessiin osallistujien välisistä suhteista, sillä kiinteistöt, rakennusprosessi, suunnittelu ja erittäin vaikea pankkitoiminta sekoittuvat yhteen projektiin.

Kuka on kehittäjä?

Kehittäjä on yritys, joka luo objektin ja hallitsee tätä prosessia. Rakennuttajan suorittamien töiden kokonaisuus on monimutkainen kiinteistöalan investointihanke. Projektin toteuttamisen aikana kehittäjä (eli kehittäjä) pyrkii minimoimaan riskit ja lisäämään kannattavuutta. Joissakin tapauksissa hän voi toimia vain esiintyjänä ja saada työstään kiinteän palkkion tilaaj alta. Jos kehittäjätoimii hankkeen alullepanijana, sitten hänen on otettava kaikki riskit.

Kehittäjä on kiinteistöalan ammattilainen, joka on erikoistunut uusien tai olemassa olevien kiinteistöjen kunnostukseen, niiden onnistuneeseen markkinointiin ja myyntiin. Nämä työntekijät työskentelevät usein kumppaneiden kanssa jakaakseen riskejä ja työtaakkaa, ja he voivat työskennellä suurissa yrityksissä, jotka tekevät kiinteistökehitystöä laajasti tai käyttävät kiinteistökehitystä yhtenä sijoitusvälineenä monipuolisessa salkussa.

Ihmiset voivat lähestyä kehittäjän uraa eri näkökulmista. Kehittäjällä voi olla kiinteistökehityksen tutkinto tai he voivat tulla toimimaan kiinteistönvälittäjänä, urakoitsijana tai arkkitehtina.

Työskentely kiinteistökehittäjänä on erittäin vaikea tehtävä. Kehittäjien tulisi pystyä arvioimaan monenlaisia tulevaisuuden skenaarioita ja määrittämään, ovatko ne toimivia ja hyväksyttäviä. Hän voi katsoa tyhjää tonttia ja nähdä siinä potentiaalia tai käydä kierroksella rappeutuneessa rakennuksessa ja laatia suunnitelman kunnostusta ja onnistunutta myyntiä varten tulevaisuudessa.

Kehittäjät työskentelevät yleensä suuressa mittakaavassa ja osallistuvat useiden yksiköiden rakentamiseen, jotka voivat kattaa tuhansia kiinteistöjä.

Kiinteistöalan kokemus on kriittinen, sillä rakennuttajan on tunnettava markkinat hyvin ymmärtääkseen onnistuuko projekti vai ei. Kehittäjät tarvitsevat myös yhteyksiä paikallishallintoon auttaakseen heitä kohtaamaanhankkeita aina toimiston henkilöistä, jotka voivat antaa opastusta projektin eteenpäin viemiseksi, kunnan suunnittelukumppaneihin, jotka vievät näitä projekteja eteenpäin.

Hyvä kehittäjä on myös osa suurempaa tiimiä. Suunnittelijan on työskenneltävä arkkitehtien, urakoitsijoiden, maisemoijien, poliitikkojen, kiinteistönvälittäjien ja monien muiden ammattilaisten kanssa ohjatakseen hanketta alusta loppuun. Kehittäjien on valittava hyvät tiimit, organisoitava ne tehokkaasti ja ohjattava niitä vastaamaan projektin ja tiimin jäsenten tarpeita säilyttäen samalla hallinnan yleisestä kehityksestä.

Monet kehittäjät valitsevat tietyn erikoistumisalueen, kuten huippuluokan asuinkiinteistöt, liikekiinteistöt, keskitason kiinteistöt, pienituloiset asunnot ja niin edelleen.

Kehittäjät voivat myös laajentaa projektiensa maantieteellisiä rajoja. Esimerkiksi New Yorkin korkealuokkaisiin asuntomarkkinoihin sidottu kehitys ei välttämättä ole yhtä menestyvä Minneapolisissa.

Projektin vaiheet

Asuinkiinteistökehityshanke voidaan jakaa kolmeen vaiheeseen:

1. Alkuvaihe: Hanke on alkuvaiheessa keskittynyt asiantuntemukseen, tutkimukseen ja lupiin. Tämä on yleensä keston epäjohdonmukaisin osa. Tässä vaiheessa sijoittamiseen liittyy suurimmat ja monipuolisimmat riskit, koska tuntemattomia tekijöitä on monia. Jotkut tämän vaiheen päävaiheista sisältävät seuraavat toimenpiteet:

• ympäristöarviointi;
• kokeet;
• markkina-analyysi ja toteutettavuustutkimus;
• maan hankinta tai maan osto-oikeuden hankkiminen;
• paikkasuunnitelmat, kehityssuunnitelmat ja rakennussuunnitelmat;
• rakentamisen rahoituksen järjestäminen;
• infrastruktuurin parannukset.

2. Keskivaihe (rakennusvaihe): sisältää rakennusten rakentamisen ja parantamisen. Koska esiprojektityö on jo saatu päätökseen, hankkeen riskit ovat tässä vaiheessa merkittävästi pienentyneet, mutta eivät kokonaan poistuneet. Jotkut tämän vaiheen päävaiheista sisältävät seuraavat toimenpiteet:

• rakennusrahoituksen kerääminen;
• projektimarkkinointi;
• preleasing;
• kiinteistönhoitoorganisaatio (ellei sitä ole tehty esikehityksen aikana).

3. Viimeinen vaihe (käyttö): on rakennuksen elinkaaren ensimmäinen vaihe. Vaikka esikehittämiseen ja rakentamiseen liittyvät riskit voivat olla eliminoituneet tähän mennessä, on vuokralaisten kunto edelleen vaarassa. Jotkut loppuvaiheen toiminnot sisältävät seuraavat toimenpiteet:

• etsi ostajaa, jos et ole jo tehnyt;
• pysyvä markkinointi ja leasing;
• määritä säilytysstrategia;
• vahvistaa kiinteistönhoitoa;
• saavuta vakaus.

Ja jos käsittelemme liikekiinteistöjä?

Jotta investointi tuottaisiodotettu voitto, sinun on huolehdittava sen asianmukaisesta sijoittamisesta ja edistämisestä markkinoilla. Tällä hetkellä Venäjällä tehtävää vaikeuttaa se, että kilpailu näillä markkinoilla on erittäin kovaa. Tästä syystä liikekiinteistöjen kehittäminen on tärkeämpää kuin koskaan.

Liikekiinteistökehityksellä on monia etuja rahoittajalle. Tärkeimmät ovat:

• liiketilojen hintojen asteittainen nousu, jonka ansiosta he voivat pian myydä tilat korkeammalla hinnalla;
• mahdollisuus ansaita passiivista vuokratuloa;
• turvallinen sijoitus pienimmällä riskillä.

Joka tapauksessa esineellä itsessään on jonkin verran arvoa, koska sen toteutuksesta saa tarvittaessa varoja koska tahansa.

Kehityksen soveltaminen kaupassa

Jos otetaan huomioon liikekiinteistökehityksen kehitys, voidaan tässä tapauksessa nostaa esiin tärkeimmät sijoittajalle asetetut tehtävät.

Ne sisältävät:

• Markkinoinnin markkinatutkimus kilpailijoiden tunnistamiseksi ja parhaat vaihtoehdot asiakkaiden houkuttelemiseksi ostos- ja viihdekeskukseen;
• etsi optimaalista kohdetta ostos- tai yrityskeskuksen sijainnille ottaen huomioon ihmisvirrat;
• liiketilojen sijaintisuunnitelman kehittäminen (vyöhykkeisiin jako).

Kauppakeskusten vuokrahinta ei riipu pelkästään tilojen pinta-alasta, vaan myös sen sijainnista - niistä pisteistä, jotka sijaitsevat lähempänä sisäänkäyntiä tai paikoissa, joissa on suuria ihmisjoukkoja tahtoamaksaa enemmän.

Ajoittain voi myös olla tarpeen houkutella lisäinvestointeja rakentamiseen.

Varastokiinteistö

Varastokiinteistöt ovat nykyään yksi Venäjän kehitysmarkkinoiden houkuttelevimmista segmenteistä. Markkinat ovat vielä kaukana kyllästyneistä. Laadukkaiden esineiden tarjoukset ovat merkityksettömiä. Kysyntä on merkittävä. Sijoitetun pääoman tuotto on noin 15-17 % ja takaisinmaksuaika 4-5 vuodessa. Varastokiinteistöjen kehittämishankkeiden toteuttamista tekevät niin suuret rakennuttajat kuin keskisuuretkin.

Johtopäätös

Kehitys on siis taloudellisten, organisatoristen, oikeudellisten ja fyysisten suhteiden järjestelmä kiinteistömarkkinoilla. Tämän alueen hankkeen toteutuksessa on mahdollisuus soveltaa innovaatioita ja saada kannattavuutta investoinnin perusteella.