Tuloperusteinen lähestymistapa kiinteistöjen ja yritysten arvostukseen. Tulolähestymistavan soveltaminen

2024 Kirjoittaja: Howard Calhoun | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2023-12-17 10:26

Tulojen lähestymistapa on kokonaisuus menetelmien yhdistelmä kiinteistön, organisaation omaisuuden, yrityksen itsensä arvon arvioimiseksi, jossa arvon määrittäminen tapahtuu muuntamalla tulevaisuudessa odotettavissa olevia taloudellisia hyötyjä. Tällaisen lähestymistavan teoreettiset perusteet ovat varsin vakuuttavia. Sijoituksen arvo on tähän mennessä saatujen tulevien etujen arvo diskontattuina tuottoprosentilla, joka kuvastaa sijoituksen riski alttiutta.

Tämä on kohtuullinen ja sopii kaikille toimiville yrityksille, joita käytetään kiinteistöjen tuotannon ja myynnin alalla sekä sen liiketoiminnassa, edellyttäen, että syntyy positiivista voittoa. Sijoitusriskien arvo arvioitavassa liiketoiminnassa osoitetaan diskonttokoron avulla. Taloudellisessa mielessä tämä on nyt se tuotto, jota sijoittajat vaativat sijoitetulta pääom alta vertailukelpoisiin sijoituskohteisiin riskitasoittain, tai vaihtoehtoisten sijoitusvaihtoehtojen, joilla on vertailukelpoiset riskit, tuotto arviointihetkellä.

Ominaisuudet

Tulojen soveltaminenlähestymistapa osoittautuu käytännössä melko vaikeaksi tehtäväksi, koska on tarpeen arvioida jokainen tärkeä kustannustekijä - tuotto ja voitto. Jos näitä menetelmiä käytetään yrityksen arvioinnissa, on välttämätöntä suorittaa perusteellinen analyysi kaikista niiden keskeisistä elementeistä, mukaan lukien kustannukset, yrityksen liikevaihto, jotka vaikuttavat suoraan kunkin yksittäisen elementin tuottamiin voittoihin, kustannuksiin ja riskeihin.

Tulojen arvioinnissa käytetään melko usein. Esimerkiksi, jos puhumme hankinnasta tai sulautumisesta, tätä menetelmää käytetään paljon useammin kuin kallista tai markkinatapaa. Ostajan pääomasijoitus tehdään nyt sillä odotuksella, että tulevaisuudessa saadaan nettokassavirtoja, joita ei voida kutsua taatuksi, koska niille on ominaista tietyt riskit. Tulolähestymistapa ottaa huomioon nämä keskeiset arvon määräävät tekijät, kun taas markkinalähestymistavan käyttäminen vaatii yleensä hinta-tulos-suhteen tai jonkin muun vastaavan ansiokertoimen jälkikäteen, ottamatta huomioon tulevaisuutta.

Markkinan kerrannaiset ovat luonnostaan epäluotettavia eivätkä pysty tarjoamaan samaa perusteellista tasoa kuin voidaan saavuttaa käyttämällä tulojen lähestymistapaa tulevien tuotto- ja diskonttokorkojen ennusteilla. Esimerkiksi vuosittain sovellettava hinta-tulossuhde ei heijasta riittävästi tulevina vuosina odotettuja muutoksia. oikeasuhdelukujen käyttö tarjoaa mahdollisuuden näyttää sijoittajien yleiset mieltymykset, ja niitä lainaavat usein myyjät tai toimialan lähteet.

Käytä

Yrityksen budjettia koskevia tietoja on myös analysoitava ja suojeltava, mikä edellyttää muutosten tekemistä ja laaditun suunnitelman, ennusteiden ja perusehdotusten taloudellisten seurausten selvittämistä. Tulolähestymistapa liiketoiminnan arvostuksessa mittaa kaikkia oletuksia, jotka liittyvät siihen, syntyykö tiettyjä hankintaetuja liikevaihdon kasvusta, kustannusten alenemisesta, prosessien parannuksista tai pääomakustannusten alentamisesta. Tällaisen lähestymistavan avulla tätä kaikkea voidaan mitata ja keskustella. Lisäksi sitä voidaan käyttää määrittämään odotettavissa olevien hyötyjen ajoittuminen sekä osoittamaan yrityksen arvon lasku, kun hyödyt siirtyvät kaukaiseen tulevaisuuteen.

Tuottomenetelmän käyttäminen antaa ostajille ja myyjille mahdollisuuden laskea yrityksen käypä markkina-arvo sekä sen sijoitusarvon yhdelle tai useammalle strategiselle ostajalle. Jos tämä ero näkyy riittävän selvästi, myyjät ja ostajat voivat helposti tunnistaa synergiaetuja ja tehdä tietoisia päätöksiä.

Käytettäessä liiketoiminnan arvostuksessa tulolähestymistapaa on pidettävä mielessä, että laskennallinen arvo koostuu kaiken omaisuuden arvosta, jota käytetään välittömässä toiminnassa. ATKäytetyn lähestymistavan puitteissa on useita eniten kiinnostavia arviointimenetelmiä. Erityisesti sellaisia tuloperusteisen lähestymistavan menetelmiä voidaan soveltaa: kassavirtojen aktivointi ja diskonttaus. Voit harkita niitä tarkemmin.

Menetelmät

Kassavirran aktivointimenetelmällä yrityksen kokonaisarvo saadaan selville yrityksen kiinteistöpotentiaalin tuottamien kassavirtojen mukaan. Yrityksen tai yrityksen kassavirrat kokonaisuutena ovat kaikkien taloudellisten resurssien sisään- ja ulosvirtausten erotus tietyn laskutuskauden aikana. Tyypillisesti laskennassa käytetään vuoden ajanjaksoa. Tekniikka on muuntaa edustava taso odotetusta kassavirrasta nykyarvoksi jakamalla kassavirran kokonaismäärä oletetulla aktivointiasteella. Tässä tapauksessa tulovirta tietyin oikaisuin on sopiva.

Käytettäessä perinteistä kassavirtamenetelmää, nettotuotot (laskettu verojen jälkeen) ei-käteiskuluista määritetään aktivoitavan absoluuttisen kassavirran määrässä. Tätä laskentatapaa voidaan pitää yksinkertaisempana kuin vapaan kassavirran laskentaa, jossa huomioidaan tarvittava pääomasijoitus ja lisäyksenä käyttöpääoman täydennystarve.

Kassavirtojen diskonttaaminen

Tämä menetelmä perustuu periaatteessa vain odotettuihin kassavirtoihin, jotka yritys itse tuottaa. Sen tyypillinen ero on seKustannusarvio on tarpeen edustavan kassavirran tason määrittelyn laskemiseksi. Tämä menetelmä on kehittyneissä maissa yleisimmin käytetty, koska sillä voidaan ottaa huomioon kaikki kehitysnäkymät. Yleisesti kassavirta on nettotulon ja poistojen summa, jollei nettokäyttöpääoman ja pääomasijoitusten kasvusta vähennetän.

Disontatun kassavirran menetelmän käytölle on seuraavat ehdot:

• on syytä uskoa, että tulevat rahoitusvirtojen tasot poikkeavat nykyisistä eli puhumme kehittyvästä yrityksestä;
• liike- tai liikekiinteistöä käytettäessä on mahdollisuuksia arvioida kohtuudella tulevia kassavirtoja;
• kohde on rakenteilla, kokonaan tai osittain;
• yritys on suuri kaupallisesti tärkeä monitoimilaitos.

Kiinteistöjen arvon tulolähestymistapa diskontatun kassavirran menetelmällä on paras, mutta sen käyttö on erittäin työlästä. On arvioita, joita ei voida tehdä ilman tämän menetelmän käyttöä. Yksi niistä on investointihankkeen kehittäminen sen myöhemmän arvioinnin kanssa.

Alennusmenetelmän edut

Jos käytät tulolähestymistapaa kiinteistön tai yrityksen arvostamisessa alennusmenetelmän avulla, voit tunnistaa joitain merkittäviä etuja. Ensinnäkin puheTämä tarkoittaa sitä, että tulevaisuuden liikevoitoissa otetaan suoraan huomioon vain odotettavissa olevat juoksevat kustannukset tuotteiden valmistuksesta ja niiden myynnistä ja tuotanto- tai kauppatilojen ylläpitoon ja laajentamiseen liittyvät tulevat pääomasijoitukset näkyvät tulosennusteessa vain välillisesti nykyisten poistojensa kautta.

Tärkeitä kohtia

Esineen arvio tuloperusteella siten, että sijoituslaskelmien indikaattorina on voiton tai tappion puute, tehdään oikaistuna sillä tosiasialla, että voitto toimii kirjanpidon raportointiindikaattorina, joten se on alttiina merkittäville manipuloinneille työn kulku.

Alennettu kassavirtamenetelmä sisältää kolme malliryhmää:

• alennetut osingot;
• jäännöstulo;
• alennetut kassavirrat.

Jos kassavirran osoituksena käytetään osinkoalennusmallin mukaista tulolähestymistapaa, käytetään osakepalkkioita. Huolimatta siitä, että malli on merkittävästi yleinen ulkomaisessa käytännössä yrityksen omaisuuden arvon määrittämisessä ja arvioinnissa, siinä on paljon puutteita. Malleissa, joissa on voittovarat, kirjanpitoastetta ei ole. Osinkopolitiikassa ei ole eroa vain yksittäisten yritysten, vaan myös maiden välillä. Tätä menetelmää ei voida käyttää yrityksissä, joilla ei ole voittoa. Tämä malli soveltuu parhaiten vähemmistöosuuksien arvon laskemiseen.

Jäännöstulomalli

Tulonlähestymistapa arvostuksessa jäännösmallin avulla olettaa, että jäännöstulon määrä, eli ero todellisen voiton ja sen voiton välillä, jonka osakkeenomistajat ennustivat yrityksen itsensä ostohetkellä tai sen osakkeita käytetään kassavirran indikaattorina. Jos yrityksen arvo on laskettu tämän mallin mukaisten oletusten perusteella, se on yhtä suuri kuin kirjanpitoarvon ja sen jälkeen jäljellä olevan odotetun tuoton nykyarvon summa. Tämä malli osoittaa merkittävää herkkyyttä tilinpäätöksessä esitettyjen tietojen laadulle. Venäjän olosuhteissa tällaisten tietojen riittävyyttä voidaan epäillä.

Etu osakkeenomistajille

Tietenkin sellaisen yrityksen osakkeenomistajat tai osakkeenomistajat, jolla on tietty historia sekä osingonmaksun tosiasiat, voivat käyttää alennusmallia oman yrityksensä arvon laskemiseen. Tilanne on sellainen, että alan yritysten osakkaat ovat harvoin vähemmistöosakkaita, joten heille sopivin tapa olisi käyttää tulolähestymistapaa kiinteistön ja liiketoiminnan arvostuksessa diskontatun vapaan kassavirran mallin kautta. Tässä järjestelmässä avainasemassa ovat vapaat kassavirrat diskonttokorkoineen tai sijoitetun pääoman odotettu tuotto. Suurin ongelma tämän mallin käytössä on vapaan kassavirran ennusteen tarkkuus sekä riittävä diskonttokoron määrittäminen.

Jos sovelletaan edellä määriteltyä tulolähestymistapaa, niin diskontatun kassavirran menetelmää käytettäessä liiketoiminnasta odotettavissa tuloissa otetaan huomioon ennakoidut kassavirrat, jotka voidaan vetää pois liikkeestä vaaditun osan uudelleensijoittamisen jälkeen. käteisvoitto. Indikaattorina voidaan todeta, että kassavirrat eivät riipu yrityksen käyttämästä kirjanpitojärjestelmästä ja poistopolitiikasta. Samanaikaisesti kaikki kassavirrat - sisään- ja ulostulot - on otettava huomioon. Arvio käteisen diskonttauksen taloudellisesta merkityksestä osoittautuu sellaiseksi, että näiden prosessien seurauksena niitä pienennetään määrillä, jotka olisivat olleet sijoittajan käytettävissä määritellyn kassavirran vastaanottamishetkellä, jos hän olisi sijoittanut varoja ei tällä hetkellä tällä alalla, vaan johonkin muuhun julkiseen sijoitusomaisuuteen, esimerkiksi likvidiin arvopaperiin tai pankkitalletukseen.

Lisätekniikat

Aiemmin kuvailtua tulolähestymistapaa on käytetty viime aikoina yhä harvemmin, ja nyt arvostusmenetelmästä on tullut yleisin. Sitä käytetään kaikenlaisten omaisuuserien arvostukseen, ja se perustuu ajatukseen, että mikä tahansa omaisuus, jolla on samat optioiden perusominaisuudet, voidaan arvostaa tällaiseksi vaihtoehdoksi. Tällä hetkellä tulolähestymistavasta hylätään useimmiten optiohinnoittelumallin (vastaavasti Black-Scholes mallin) hyväksi.

Tällaisen järjestelmän avulla voidaan arvioida yrityksen tai yrityksen oman pääoman kokonaiskustannukset, jos se toimii suurilla tappioilla. Tämän mallin tarkoituksena on selittää tarkemmin, miksi yrityksen oman pääoman kustannus ei ole nolla, vaikka koko yrityksen arvo laskisi alle velan nimellisarvon. Mutta vaikka tämä etu otetaan huomioon, voidaan todeta, että Black-Scholes-malli venäläisten yritysten arvon arvioimiseksi on tällä hetkellä yhä teoreettisempi. Suurin ongelma, jonka vuoksi tätä mallia ei voida soveltaa kotimaisiin yrityksiin, on todisteiden puute mallin parametreistä, jotka ovat olennaisia.

Johtopäätökset

Tulojen lähestymistapa liike-elämän ja kiinteistöjen arvioinnissa on muuttunut paljon harvemmaksi, ja tämä tapahtuu monista syistä. Tämä koskee erityisesti puutteita, joiden vuoksi sen käytössä on vaikeuksia kuluttajamarkkinoilla. Ensinnäkin on syytä huomata, kuinka vaikeaa on ennustaa palveluiden ja tuotteiden, materiaalien ja raaka-aineiden tulevia kustannuksia sekä muita kustannusindikaattoreita. Samalla voidaan puhua asiantuntija-arvioiden subjektiivisuudesta. Lisäksi ongelmana on venäläisiä yrityksiä koskevien tietojen vähäisyys, ja itse asiassa se on välttämätöntä pätevien laskelmien tekemiseksi ja Black-Scholes-mallin laatimiseksi. Tämä johtuu suurelta osin tällaisten yritysten alhaisesta yrityskulttuuristayritykset.

V altaosa osakkeista, mukaan lukien suuret osakkeet, on keskittynyt pienen joukon käsiin, ja vähemmistöosakkaiden ja pienomistajien, joiden osuus on hyvin pieni, osuus osakepääomasta on merkityksetön. Osoittautuu, että monet yritykset eivät yksinkertaisesti ole kiinnostuneita paljastamaan mitään tietoja. Tästä syystä tuloperusteinen laskenta on huomattavasti monimutkaisempaa verrattuna useimpiin Venäjän toimialoihin ja yrityksiin. Muissa olosuhteissa se toimii parhaiten ja näyttää kaikki sen edut ja luotettavuuden.