Kuinka tarkistaa kehittäjä: menetelmät ja suositukset

2024 Kirjoittaja: Howard Calhoun | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2023-12-17 10:26

Rakennusvaiheessa asuntoa ostettaessa sinun on varmistettava rakennuttajan luotettavuus tuhatkertaisesti. Kuinka tarkistaa yritys ja ymmärtää, voiko siihen luottaa? Kiinteistöjen kustannukset ovat nimittäin nykyään niin korkeat, että useimpien kansalaisten on otettava usean miljoonan dollarin asuntolainaa ja maksettava niitä takaisin yli vuodeksi, joten on tärkeää eliminoida pieninkin riski. Opit artikkelista kuinka tarkistat kehittäjän, mihin tietoihin ja asiakirjoihin sinun on kiinnitettävä erityistä huomiota.

Miksi et voi luottaa onneen

On olemassa useita tapoja tarkistaa rakennuttajan luotettavuus ostettaessa asuntoa louhinta- tai rakennusvaiheessa. Luota rahoihisi vain moitteettoman maineen omaava rakennusyritys. Tunnollisuus ja rakentamisen kokemus ovat tärkeitä, mutta eivät ainoat mittarit yrityksen luotettavuudesta. Niiden lisäksi ratkaisee taloudellinen vakaus eli erilaisten rahoituslähteiden saatavuus ja hallinnolliset valmiudet. Ostajan riskit, "jäätymisen" todennäköisyys riippuvat suoraan näistä kriteereistärakentaminen tai valmiin laitoksen käyttöönoton viivästyminen.

Kehittäjän toimintaan oikeushenkilönä tai yksittäisenä yrittäjänä vaikuttavat erilaiset taloudelliset tekijät, lainsäädännön muutokset, kiinteistömarkkinoiden trendit, valuuttakurssit ja muut olosuhteet, jotka eivät riipu rakennusyrityksestä itsestään, sen maineesta ja hyvästä uskosta. Vaikeuksia ja odottamattomia tilanteita voi syntyä monen vuoden kokemuksella ja vankan kuvan omaavan yrityksen työssä. Tällainen yritys, toisin kuin vähemmän tunnettu ja vahvistamaton kehittäjä, pystyy kuitenkin löytämään tien ulos vaikeista tilanteista aiheuttamatta vahinkoa loppukuluttajalle. Siksi on erittäin tärkeää tietää, miten kehittäjä tarkistetaan. Tämä auttaa sinua ymmärtämään, voitko luottaa häneen kovalla työllä ansaitsemasi rahasi.

Tietoja verkkosivustolla

Ensimmäinen ja helpoin tapa tutustua rakennusyritykseen on vierailla sen virallisella verkkosivustolla. Yleensä kehittäjän perustiedot ovat "Tietoja meistä" tai "Tietoja yrityksestä" -osiossa. Se sisältää tietoa markkinoiden olemassaolosta, kehityksen historiasta, saavutuksista, palkinnoista. Samassa paikassa jotkut yritykset julkaisevat tietoja johtotasosta ja hallituksen kokoonpanosta.

Tiedottavat ja analyyttiset artikkelit riippumattomista erikoisresursseista ("Kiinteistömarkkinoiden indikaattorit", "RBC Real Estate" jne.) ovat hyödyllisiä. Voit saada tietoa kehittäjästä minkä tahansa hakukoneen kautta. Mutta luota epäilemättä siihen, mitä on kirjoitettu sivustolla kohdassa "Media meistä" tai "Arvostelut",ei todellakaan sen arvoista.

Älä missaa "Projektit"-sivua. Tähän osioon yritys sijoittaa jo toteutetut projektit, jos sellaisia on. Muuten, heidän poissaolonsa voi osoittaa, että kehittäjä on aloittelija yrityksessään. Olisi väärin arvioida yrityksen kokemuksia objektiivisesti niiden kohteiden perusteella, jotka ovat toteutus- tai suunnitteluvaiheessa, koska niin sanotut "paperiprojektit" todistavat vain kehittäjän tavoitteista, ei sen enempää.

Jos virallisella verkkosivustolla on luovutettuja kiinteistökohteita, jotka on esitelty tarkastettavaksi, sinun tulee kiinnittää huomiota alueeseen, jolle ne on rakennettu. Tämä tosiasia auttaa tarkistamaan kehittäjän. Useiden onnistuneesti valmistuneiden hankkeiden esiintyminen pääsääntöisesti viittaa siihen, että rakennuttajalla on hyvät suhteet kunnan viranomaisiin, mikä tarkoittaa, että lupien saamiseen, teknisten ehtojen sopimiseen ja energiahuoltoon liittyvät ongelmat ovat epätodennäköisiä.

Yhteistyö kumppaneiden kanssa

Arvioiessasi kehittäjän luotettavuutta, sinun tulee kiinnittää huomiota sen tärkeimpiin kumppaneihin. Jos näihin kuuluu suuria pankkeja, joissa v altio on mukana ja johtavat rakennusyritykset toimivat pääurakoitsijana, valintasi oikeellisuudesta ei ole epäilystäkään.

On olemassa toinen tapa tarkistaa rakentaja. Se koostuu yrityksen sijoituspolitiikan tutkimisesta. Lisäksi, jos yrityksen pääsijoittaja on jättiläinen finanssiyhtiö, ei ole syytä huoleen. Ennen kuin investoi voimakkaasti yritykseen, suuret sijoittajatTutkivat kehityshankkeet perusteellisesti, suorittavat lukuisia tarkastuksia kehittäjän toiminnasta ja allekirjoittavat sopimuksen vain, jos heillä ei ole kysyttävää. Kehittäjä puolestaan osoittaa kumppanuutta johtavan yrityksen kanssa koko markkinoille maineensa eheyden.

Rahoituslähteitä koskevat tiedot sisältyvät hankeselostukseen. Tämä asiakirja löytyy myös kehittäjän verkkosivustolta. Sen lisäksi mainitaan rakentamisen rahoittavan pankin tai muun organisaation nimi. Tämä seikka on erityisen tärkeä, koska yhteistyö pienen tai tuntemattoman yrityksen kanssa voi todellakin olla sidoksissa. Muita lähteitä ovat DDU-sopimusten mukaisesti siirretyt loppuasiakkaan varat.

Yhteisrakentamisen kehittäjän luotettavuuden tarkistamiseksi pääsääntöisesti kiinnitetään huomiota valuuttariskien olemassaoloon. Ne näkyvät, jos kehittäjä suorittaa kaikki maksut dollareissa tai euroissa. Pienimmätkin valuuttakurssien vaihtelut johtavat sijoittajille vakaviin tappioihin. Jos kaikki projektiin liittyvät toiminnot suoritetaan ruplissa, tämä eliminoi sijoittajien riskit.

Kehittäjäyrityksen taloudelliset mahdollisuudet

Yrityksen investointivoiman tunnusmerkkejä on itsenäinen myyntistrategia. Se tarkoittaa, että kehittäjä toteuttaa hankkeen omien tai luottovarojensa sijoittamisen kustannuksella ilman ostajien osallistumista. Yleensä tällaiset esineet myydään rakennusprosessin lopussa,kun ne ovat melkein valmiita käyttöönottoon. Jos rakennuttaja on aloittanut asuntojen myynnin, mutta pohjakuoppaakaan ei ole vielä tehty, on tutkittava hankeselvitys, josta käy ilmi rahoituslähteet. Jos he ovat pääosin osakkeenomistajia, on parasta arvioida ostopäätöksesi huolellisesti uudelleen.

Hinnoittelupolitiikan riittävyys on toinen argumentti kehittäjän puolesta. Kuinka tarkistaa ostaessasi edullista asuntoa, mikä on saalis? Ehdotuksen ilmeinen halpa hinta ei aina osoita sen etuja. Useimmiten markkinahintaa huomattavasti halvemmalla myydyt asunnot osoittavat yrityksen resurssien puutteen. Kohtuullinen hintojen lasku kausikampanjoiden aikana on kuitenkin aivan normaalia kiinteistömarkkinoilla.

Yrityksen taloudellinen hyvinvointi ilmaistaan usein sen julkisuudessa. Omien osakkeiden sijoittaminen julkisesti kotimaisille tai ulkomaisille osakemarkkinoille vahvistaa sen tosiasian, että kehittäjä on käynyt läpi useita varmennusmenettelyjä ja saanut korkeat asiantuntija-arviot. Tämä tosiasia osoittaa, että osakesijoittajat luottavat yhtiöön ja tukevat sen hallinto- ja rahoituspolitiikkaa.

Venäläisten rakennusyritysten arvioita julkaisevat kiinteistöportaalit ovat paikka, josta voit tarkistaa rakennuttajan kvantitatiivisten indikaattoreiden perusteella. Huipulla ovat pääsääntöisesti yritykset, joilla on huomattava määrä käyttöön otettuja asuntoja ja kalenterivuoden voittoa.

Paceprojektin toteutus

Kuinka tarkistaa rakennuttajan luotettavuus asuntoa ostettaessa, jos talo on rakenteilla tai kaivutyössä? Tässä tapauksessa voit luottaa kunkin rakennustyövaiheen tahtiin. Kehittäjän jo toteutetut hankkeet otetaan perustaksi. Usein kehittäjät julkaisevat erityisesti valokuva- ja videoraportteja yrittäen siten oikeuttaa sijoittajien luottamuksen. Kiinteistön alueelle asennettujen web-kameroiden ansiosta tulevilla asukkailla on mahdollisuus seurata työprosessia verkossa, arvioida prosessin dynamiikkaa ja johdonmukaisuutta.

Mutta kuinka tarkistaa rakennuttajan luotettavuus yhteisrakentamisessa ja miten ymmärtää, että kerrostalojen rakentaminen on liian hidasta? Normaalissa työnkulussa rakenteilla olevan kerrostalon pitäisi kasvaa 2-3 kerrosta kuukaudessa. Paneelirakennukset, toisin kuin tiili- ja monoliittiset rakennukset, rakennetaan nopeammin: betonilaatikko kasvaa keskimäärin 4-5 kerrosta kuukaudessa. Nämä laskelmat ovat kuitenkin teoreettisia, ja johtavatkin rakennusyritykset poikkeavat usein normista.

Ennen kuin ostat rakenteilla olevaa asuntoa rakennuttaj alta, on suositeltavaa viettää muutama tunti omaa aikaa ja käydä parissa valmiissa kohteessa. Pihojen, rakennusten julkisivujen, asuinkompleksin sisäänkäynnin tarkastus mahdollistaa alustavan johtopäätöksen talojen laadusta. Myös rakennusvuosi ja asukkaiden palaute on otettava huomioon. Myös ne rakennukset, jotka ovat visuaalisesti virheettömiä, voivat myöhemmin antaa uusille omistajille nomiellyttävimmät yllätykset jäätyvien seinien, korkean kuuluvuuden, huonolaatuisen sisäpinnan jne. muodossa.

Mistä asiakirjoista kannattaa kysyä

Liittov altion laki nro 214, joka säätelee osallistumista yhteiseen rakentamiseen, määrää kehittäjän velvollisuuden toimittaa useita asiakirjoja kaikkien kiinnostuneiden henkilöiden tarkastettavaksi. Näitä ovat:

• rakennusyhtiön peruskirja uusimmassa painoksessa ja muut perustamisasiakirjat;
• todistus kehittäjän v altion rekisteröinnistä yksittäisenä yrittäjänä tai oikeushenkilönä;
• verorekisteröintitodistus;
• kirjanpitoasiakirjat kolmelta kalenterivuodelta;
• tilintarkastuskertomus yhtiön toiminnasta.

Nämä ovat yleisiä asiakirjoja, jotka sinun on ensin tarkistettava uuden rakennuksen rakentaj alta. Yhtiö on velvollinen pyynnöstä toimittamaan alkuperäiset tai notaarin vahvistamat jäljennökset. Mutta toisa alta näihin asiakirjoihin tutustumista ei voida kutsua 100-prosenttiseksi vaihtoehdoksi, jonka avulla voit tarkistaa kehittäjän luotettavuuden uutta rakennusta ostettaessa. Nämä tiedot ovat pääsääntöisesti muodollisia ja ovat jokaisen kehittäjän saatavilla, joten keskimääräiselle ostajalle ei anneta erityisiä tietoja. Ainoa arvo mahdollisille sijoittajille on tilintarkastuskertomus, jonka perusteella asiantuntijat voivat tehdä johtopäätöksiä yrityksen taloudellisesta tilasta.

Missä on tärkeämpää tutustua projektidokumentaatioon. Paperien pääpaketin lisäksi saatavilla:

• maanomistussopimukset;
• hallituksen asiantuntijoiden päätelmät;
• alueviranomaisten luvat rakentamiseen;
• otteita yhtenäisestä v altion oikeushenkilöiden rekisteristä.

Kun kysytään, miten rakentaja tarkistetaan uutta rakennusta ostettaessa, ei pidä unohtaa asiakirjoja, jotka on vaadittava välittömästi sopimuksen tekohetkellä. Ennen kuin laitat allekirjoituksen osakkuussopimukseen, sinun tulee varmistaa, että yritys toimii lain mukaisesti. Joten mitä kehittäjäasiakirjoja sinun on tarkistettava? Varmista, että yrityksen etuja edustavalla henkilöllä on v altuudet toteuttaa kauppa. Jos sopimuksen allekirjoittaa yrityksen työntekijä, hänellä on oltava vastaava v altakirja toimitusjohtaj alta. Tapauksissa, joissa sopimuksen osapuoli on henkilö, jolla ei ole näitä v altuuksia, sopimus mitätöityy ja kaikki sen mukaiset velvoitteet mitätöidään rahansiirrosta huolimatta. Sinun tulee kiinnittää huomiota asiakirjan myöntäneen henkilön nimeen, v altakirjan voimassaoloaikaan ja oikeuteen suorittaa mitä toimia se antaa.

Mikä muu voi viitata yrityksen luotettavuuteen

Useimmat käyttäjät keräävät tietoja kiinnostavasta kehittäjästä useilla foorumeilla, joilla keskustellaan projekteista, uuden rakennuksen kustannuksista, asuntojen eduista ja haitoista jne. Täällä et voi tarkistaa kehittäjän asiakirjat, mutta voit saada selville osakkeenomistajien valituksista, ymmärtää mitä epäjohdonmukaisuuksia voi olla ja veden allakiviä kiinteistöjen rekisteröintiprosessissa. Jos valituksia on enemmän kuin myönteisiä arvioita, sinun tulee arvioida ostopäätös uudelleen. Jos kymmenet osakkeenomistajat syyttävät rakennuttajaa rehellisesti vilpillisistä toimista, kohteiden valmistumisen määräaikojen jatkuvasta rikkomisesta tai esimerkiksi kieltäytymisestä toimittamasta asiakirjoja rakentamisen laillisuudesta tietylle tontille, on parempi löytää toinen yritys.

Monet ovat kiinnostuneita siitä, mitkä asiakirjat on tarkistettava kehittäjältä, jotta voit saada selville hänen meneillään olevista oikeudenkäynneistä. Mutta vaikka tiedot, jotka vahvistavat tiettyjen rakennusyhtiön ja yhteissijoittajien, urakoitsijoiden tai osakkeenomistajien välisten kiistojen olemassaolon, olisivat julkisia, sillä ei olisi mitään merkitystä. Oikeudenkäynti on yleinen käytäntö kiinteistömarkkinoilla, etenkin suurissa yrityksissä, jotka tilaavat vuosittain satoja tuhansia neliömetriä asuintilaa. Riitojen ratkaisemisesta vastaa lakimiesten henkilökunta, joten näillä asioilla ei ole mitään tekemistä rakennusprosessin kulun ja siihen liittyvien teknisten ongelmien kanssa.

Kuinka tarkistaa kehittäjän konkurssi

Vuonna 2014 hyväksyttiin liittov altiolaki, joka velvoitti kaikki rakennusyritykset vakuuttamaan vastuunsa osakkeenomistajille pankkitakauksella, vakuutuksella tai sopimuksella Keskinäisen Vakuutusyhtiön kanssa. Ja vuonna 2017 määriteltyyn liittov altiolakiin tehtiin jälleen uusia muutoksia, joiden mukaan kehittäjien on nyt kohdennettava varoja yhteisen rakentamisen yhtenäiseen korvausrahastoon. Tämän v altion järjestön tarkoituksena on suunnata budjetti pitkäaikaisen rakentamisen rahoittamiseen ja velkojen maksamiseen osakkeenomistajille, mikäli rakennuttaja joutuu konkurssiin.

Kuinka tarkistaa, onko yritys saavuttanut virallisen maksukyvyttömän aseman ennen osakesopimuksen tekemistä? Erityisrekisterit auttavat tässä asiassa. Jos haluat käyttää yhtä niistä, sinun on mentävä välimiesoikeuden viralliselle verkkosivustolle. Aseta "Yksittäinen tiedostokaappi" -osiossa hakusuodattimen kautta "Tapauksen osallistuja" -sarakkeen parametrit, joissa on "Vastaaja", kirjoita sitten kehittäjän nimi ja valitse aktiivinen "Konkkuroitu"-painike. Kaikki juridisten ja yksityishenkilöiden arkistoidut ja vireillä olevat maksukyvyttömyystapaukset näkyvät näytöllä.

Kodin käyttöönotto: perusmuodollisuudet

Vihdoin kauppa on tehty ja kaikki määräajat kohteen luovuttamiselle asukkaille, jotka odottavat innolla alkavaa esittelypäivää. Mutta kuten käytännössä kävi ilmi, monet eivät tiedä kuinka tarkistaa asunnon rakentaj alta.

Rakennustöiden valmistumisen määräajat on määrätty DDU:ssa. Jos rakennuttajalla ei ole aikaa luovuttaa kohdetta ajoissa, hänen on ilmoitettava siitä ostajille kaksi kuukautta ennen tämän ajanjakson päättymistä ja ehdotettava sopimuksen vastaavan määräyksen muuttamista. Lisäksi on myös tärkeää erottaa käsitteet käyttöönottojaksosta ja avainten luovutuksesta omistajille. Pääsääntöisesti uudet asukkaat voivat muuttaa uusiin asuntoihin aikaisintaan seuraavana päivänä kohteen vastaanottamisen jälkeen.v altion komissio. Lisäksi sopimuksessa tulee mainita myös avainten luovutushetki vuokralaisille. Se tapahtuu yleensä 4-6 kuukauden kuluttua käyttöönottoluvan saamisesta.

Kaikille osakkeenomistajille, rakennuttajien on lähetettävä ilmoitus kohteen valmiudesta kirjattuna kirjeenä viimeistään kuukautta ennen avainten luovutuspäivää. Useammin ostajille kerrotaan kuitenkin hyviä uutisia puhelimitse ja pyydetään tulemaan toimistoon tarkistamaan asiakirjoja. Sinun tulee saapua sinne passi ja kopio sopimusta kanssa. Jos ostettu asunto on rekisteröity useammalle omistajalle, jokaisen on oltava paikalla, ja jos tämä ei ole mahdollista, sinun tulee antaa edustajallesi v altakirja.

yksi vastaan. Rakennuttaja on velvollinen suorittamaan kohteen toimituksen tietyn määräyksen mukaisesti, ja uudella omistajalla on oikeus olla vastaanottamatta sitä, jos siinä on avioliitto, puutteita. Ennen vastaanotto- ja siirtoasiakirjan allekirjoittamista on tarpeen tarkistaa jokaisen pienemmän yksityiskohdan toteutus asunnossa, josta sopimuksessa määrätään. Lisäksi kannattaa varmistaa, että rakennuttaja on saanut käyttöönottoluvan ja talolle on jo osoitettu.

Jos rakennuttaja on lykännyt kohteen oikea-aikaista toimitusta, ostajalla on oikeus saada korvaus. Samalla on ymmärrettävä, että ei kehittäjätekee aloitteen eikä maksa rangaistusta omasta tahdostaan. Uudella omistajalla on oikeus tehdä valitus yrityksen pääkonttoriin ja odottaa sen käsittelyä 10 päivän kuluessa. Monet yritykset tarjoavat tällaisissa tapauksissa asiakkailleen riidan ennakkoratkaisua, jossa ilmoitetaan korvauksen määrä ja maksuaika.

Asunnon tarkastus

Ennen kuin lähdet asunnon vastaanottoon ja luovutukseen, omistajan tulee vielä kerran avata kopio osakesopimuksesta ja perehtyä huolellisesti kappaleeseen, jossa kuvataan asumisvalmiin kohteen ominaisuuksia. Kaikki työtyypit, jotka kehittäjä sitoutuu suorittamaan, on ilmoitettu täällä. Tarkastuksen aikana on suositeltavaa olla päästämättä DDU:ta käsistäsi, jotta voit välittömästi osoittaa kehittäjäyrityksen edustajalle havaitut epäjohdonmukaisuudet.

Joten, mitä tulee tarkistaa, kun otat vastaan asunnon rakentaj alta? Listataan kaikki mihin sinun tulee kiinnittää huomiota:

• Etuovi. Sen on oltava oikein asennettu ja avattava vapaasti, tiukasti aukkoa vasten. Kiinnitä huomiota kiinnityslukon toimivuuteen.
• Seinät. Pieniäkään poikkeama pystysuorasta ei ole sallittu, kun taas paikalliset epäsäännöllisyydet voivat olla 5 mm:n sisällä. Mittaa myös asunnon pinta-ala ja varmista, että seinien sijoitus vastaa sen kaavamaista pohjaratkaisua.
• Lattiat. Ilmassa ei saa olla aukkoja tai nippuja. Löydät ne napauttamalla muutamaa fragmenttia vasaralla.
• Katot. tippaaja saumojen aukot, kattojen todellisen korkeuden ja ilmoitetun korkeuden välinen ero on syy kieltäytyä vastaanottamasta asuntoa. Jos ostaja kuitenkin aikoo asentaa venyvät katot, voit sulkea silmät pieniltä virheiltä.
• Windows. Kehittäjän DDU:ssa ilmoittaman tuotemerkin rakenteet on asennettava. Sinun on itse tarkistettava kaksoisikkunoiden eheys, varusteiden toimivuus, rakojen sulkemisaste, visiirin olemassaolo loggiassa (jos sellainen on).
• Sähköjohdot. Erikoisten testaajien avulla voit tarkistaa kaikkien kytkimien ja pistorasioiden toiminnan. Jos sopimuksessa ei ole määrätty heidän läsnäolostaan, varmista, että kaikki johdot on olemassa jatkoliitäntää varten.
• Insinööriviestintä. Lämmitys-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmät, kaikki sulkuventtiilit, T-paidat, viemäriputket, pesuallas, wc-pönttö, lämmityspatterit jne. on tarkistettava.
• Valmis. On tarpeen kiinnittää huomiota käytettyjen materiaalien laatuun, niiden merkkiin. Ei saa olla halkeamia, halkeamia tai avoimia saumoja.

Lopuksi kannattaa kirjata ylös myös asuntoon ja sen ulkopuolelle asennettujen mittareiden lukemat. Mittauslaitteiden tiedot kannattaa tallentaa ja verrata niiden passeihin merkittyihin tietoihin. Lisäksi voit olla yhteydessä rakennuttajaan kellarikerran tai ylemmän teknisen kerroksen näyttämispyynnöllä. Osakkeenomistajilla on oikeus päästä mihin tahansa rakennuksen osiin varmistaakseen, että putket tai katto eivät vuoda ja ettei vieraita hajuja esiinny.

Viimeinen vaihe

Jos omistajalla ei ole vaatimuksia valmiiseen asuntoon, vastaanottotodistus allekirjoitetaan. Muussa tapauksessa, jos vikoja havaitaan, laaditaan virheasiakirja. Se näyttää koko luettelon asiakasvalituksista sekä osoitteen, asunnon numeron, tiedot ja tiedot rakennuttajayrityksestä.

Kehittäjä kutsuu osakkeenomistajan tarkastelemaan uudelleen vikojen poistamisen jälkeen. Jos ostajalla ei ole vakavia vaateita, mutta hän jostain syystä kieltäytyy ottamasta asuntoa vastaan, on rakennuttajalla oikeus luovuttaa kohde yksipuolisesti.