Uusi rakennus vai "toissijainen": mikä on parempi ostaa?

2024 Kirjoittaja: Howard Calhoun | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2023-12-17 10:26

Yksi monien asunnonostajien tärkeimmistä kysymyksistä on valinta uuden rakennuksen ja "toissijaisen" rakennuksen välillä. Valinta on todella monimutkainen, jos molempien asuntojen hinnat eivät eroa paljon. Jokaisella vaihtoehdolla on hyvät ja huonot puolensa, joten asunnon hankintaan kannattaa suhtautua erittäin vastuullisesti. Tämä on loppujen lopuksi asunto, ja jotkut niistä voivat maksaa satoja tuhansia dollareita.

Uusi rakennus vai "toissijainen" - kumpi on parempi?

Pääasunto on asunto, jota ei ole aiemmin rekisteröity kenellekään. Itse asiassa he usein yrittävät myydä asuntoja, joita ei ole edes rakennettu pääasunnoiksi.

Huomaa, että juuri rakenteilla olevissa tai rakenteilla olevissa taloissa olevien asuntojen myyntiä säätelee laki nro 214-FZ. Tämä laki velvoittaa rakennuttajan rakentamaan talon ja ottamaan sen käyttöön siirtämällä ohjelman osallistujille (ostajille) sopimuksessa määrätyt asunnot (kohteet)rakentaminen).

Talon käyttöönoton jälkeen allekirjoitetaan kohteen vastaanottotodistus. Samalla ostajien on rekisteröitävä asunnon omistusoikeus uuteen taloon. Kun todistus v altion rekisteröinnistä on vastaanotettu, asunnon tila vaihtuu automaattisesti ensisijaisesta toissijaiseksi.

Mikä on "second hand"?

Jälleenmyyjäasunto on asunto, joka kuuluu jollekin, eli se on yksityisen tai oikeushenkilön omaisuutta. Tässä tapauksessa asunto voi olla yksityinen, kunnallinen tai v altio. Mutta se on silti toinen koti. Siksi myös kuusi kuukautta tai vuosi sitten rakennetut uudet asunnot katsotaan jo toissijaisiksi asuntoiksi, vaikka itse asiassa ne ovat uusia. Siksi aluksi on mahdotonta sanoa kumpi on parempi - uusi rakennus vai "toissijainen", koska molemmat asunnot voivat olla uusia.

Kuntien asunnoissa ihmiset voivat asua sosiaalisen työsopimuksen perusteella. Heillä ei ole v altion rekisteröintitodistusta, mutta asunto, jossa he asuvat, katsotaan edelleen toissijaiseksi, koska heillä on edelleen omistaja - kunta.

Molempien asuntotyyppien vertailukriteerit

On mahdotonta määrittää tarkalleen, mikä on parempi ostaa - "toissijainen" vai uusi rakennus, koska ensisijaisella asunnolla ei ole ilmeisiä etuja toissijaisiin asuntoihin verrattuna. Kaikki riippuu tilanteesta ja olosuhteista. Jos haluat tehdä oikean valinnan ja lopulta päättää itse, mikä on kannattavampaa - "toissijainen" vai uusi rakennus, niinharkitse seuraavia kriteerejä:

1. Hinta. Jos puhumme "ensisijaisesta", on olemassa kaava: asunnon neliömetrin hinta riippuu laitoksen rakennusvaiheesta. Varhaisimmassa vaiheessa neliökustannukset ovat alhaiset, ja tämä on ensisijaisten asuntojen tärkein etu. "Käytettyjen käsien" hinta on aina korkeampi, eikä tätä kiinteää hintaa voi millään alentaa.
2. Ajoitus. Kun ostat sivuasunnon, voit muuttaa siihen heti kaupanteon jälkeen. Mutta "ensisijaisella" se ei ole mahdollista. Jos ostaja tekee kaupan ja ostaa kodin perustuskuopan kaivamisvaiheessa, sinun on odotettava vielä kaksi vuotta. Jos teet sopimuksen rakentamisen valmistumisvaiheessa, neliöhinta on korkeampi, mutta joudut odottamaan vain noin kolmesta neljään kuukautta.
3. Investoinnit. Kun ostat asunnon uudesta rakennuksesta, se tarjotaan ostajalle karkeaksi viimeistelyyn. Tämä tarkoittaa, että joudut investoimaan paljon rahaa korjauksiin, rakennusmateriaalien hankintaan, laitteiden ja huonekalujen hankintaan. Kun ostat asunnon jälkiasuntomarkkinoilta, löydät usein remontoituja asuntoja. Ja vaikka korjaukset ovat useimmiten halpoja tai vanhoja, tällainen asunto on melko asuttava. Jatkoinvestointikysymys on siis oleellinen asunnon valinnassa.
4. Lajitelma. Asuntojen jälkimarkkinat ovat paljon laajemmat, ja täällä on enemmän tarjouksia. Yleensä uusien rakennusten menestyneimmät asunnot ostetaan louhintavaiheessa. Kehityksen loppuun mennessä epäedullisimmat vaihtoehdot jäävät myyntiin.
5. Ilmoittautuminen. Uuteen rakennukseen rekisteröityminen on mahdotonta, koska oleskeluluvan saaminen edellyttää jokotodistus omistusoikeuden rekisteröinnistä tai sukulainen, joka on jo rekisteröity julkiseen asuntoon.
6. Mahdolliset tulot. Yllä on jo kirjoitettu, että neliöhinta kasvaa suoraan suhteessa rakennusvaiheeseen. Siksi tulevan asunnon omistaja voi ansaita jopa 30% vuodessa, kun investoi louhintavaiheeseen. Näin on, jos rakentaminen etenee viipymättä. Toissijaisen asumisen kustannusten kasvua ei voida taata, mutta se muuttuu markkinatekijöiden vuoksi. Toissijaisesta asunnosta voi kuitenkin ansaita rahaa vuokraamalla sen. Voiton määrää on tässä tapauksessa vaikea laskea. Kaikki riippuu kustannuksista, alueesta ja monista muista tekijöistä.
7. Asuntoluotto. "Toissijainen" tai uusi rakennus voidaan ottaa asuntolainaksi. Uuden rakennuksen asunnon asuntolainaukseen liittyy kuitenkin monia erilaisia vaikeuksia. Pankit yrittävät olla myöntämättä lainaa vielä keskeneräisten asuntojen hankintaan, koska on olemassa riski, että niitä ei koskaan saada valmiiksi. Korkeintaan yksi tai useampi pankki voi myöntää tällaisen lainan, ja sen ehdot voivat olla epäsuotuisat. Tyypillisesti perusasumisen hinta on 2-3 % korkeampi kuin toissijaisen asumisen.
8. Juridinen puhtaus. Uutta asuntoa ostaessasi voit olla 100 % varma, että se on juridisesti puhdas. Kukaan ei ole ennen asunut siinä, ja ostaja on täällä uusi omistaja. Jälkimarkkinoiden asunnoilla oli omistajia, joskus useita. Ja usein ei tiedetä, millaisia ihmisiä he olivat ja mitä he tekivät asunnossa.

Lisäksi uusissa rakennuksissa on aina tuoreet tietoliikenne- ja suunnittelujärjestelmät. Jälkimarkkinoilla kommunikaatiot voivat olla kuluneet ja vaatia vaihtoa, joten tässä tapauksessa tämä on etu uuden rakennuksen kann alta. Lisäksi "ensisijaista" kiinteistöä ostettaessa on erittäin pieni mahdollisuus, että huumeriippuvainen tai alkoholisti asuu lähistöllä.

Riskit

Asuntoa ostettaessa rakenteilla olevaan uuteen taloon on olemassa riski, että rakennusyhtiö menee konkurssiin eikä rakentaminen valmistu. Tässä tapauksessa et voi ottaa rahojasi takaisin. On epärealistista ennakoida. Käytäntö osoittaa, että varsin usein rakennusyritykset viivyttelevät asuntojen toimittamista, eikä ostaja voi asialle mitään. Tietenkin hallitus yrittää vähentää tätä riskiä harkitsemalla lakeja, jotka koskevat kehittäjien pakollista vakuuttamista konkurssia vastaan. Mutta riski on silti olemassa, eivätkä edes viivästysmaksut estä kehittäjää viivyttelemästä määräaikoja. Kun valitset uuden rakennuksen tai "toissijaisen" välillä, sinun on muistettava nämä riskit. Mutta jos rakennuttajaan luotetaan ja hänellä on auktoriteettia, riski asunnon hankkimisesta häneltä pienenee jyrkästi.

Tosin myös jälkiasuntomarkkinoilla on riskejä. Ne liittyvät kauppasopimuksen täytäntöönpanoon. Tämä sopimus voidaan irtisanoa oikeudessa, kun ostaja on maksanut kaikki rahat. On myös tapauksia, joissa kolmannet osapuolet, joilla on laillinen kiinteistöomistus, ilmaantuvat. Tällöin kauppasopimus voidaan jälleen purkaa ja kauppa julistetaan mitättömäksi. Tässä tapauksessa menetät rahasi japysyä kodittomana. Onneksi kaikki nämä riskit voidaan tasoittaa pätevän asianajajan avulla, mutta hänen palvelut voivat olla kalliita.

Uuden rakennuksen plussat

Uusien rakennusten asunnoilla on seuraavat edut:

1. Ne on valmistettu nykyaikaisista materiaaleista. Tämä tarkoittaa epäsuorasti, että ne ovat kestävämpiä ja luotettavampia.
2. Ne ovat hyvin suunniteltuja ja melkein aina tilavia.
3. Asettelu on mukava ja tehty nykyaikaisten standardien mukaisesti.
4. Lastukset ovat puhtaita ja suuria. Sama koskee sisäänkäyntiä.
5. Kaikissa asunnoissa on kaksinkertaiset ikkunat.
6. Vesi- ja kaasumittarit ovat kaikkialla.
7. On olemassa toimivat hissit, joissakin taloissa on jopa tavarahissejä.
8. Pysäköintimahdollisuus maan alla ja pihalla.

Uuden rakennuksen hinta tärkein etu

Kaikki nämä edut ovat pieniä verrattuna tärkeimpään etuun - hintaan. Suurin suosio ensisijainen asunto tarjoaa hinnan. Jos ostat tällaisen asunnon louhintavaiheessa, uudessa rakennuksessa oleva asunto voi maksaa 30% vähemmän kuin täsmälleen sama asunto jälkiasuntomarkkinoilla. Eli jos ehdollisesti hyvä "toissijainen" maksaa 100 tuhatta ruplaa (hinta otetaan esimerkkinä), niin sama "ensisijainen" maksaa vain 70 tuhatta. Totta, hänen on odotettava noin vuosi tai jopa kaksi.

Asutilaa ja parannettu turvallisuus

Toinen argumentti"primary" - suuri oleskelutila. Nykyaikaiset hankkeet tarjoavat asukkaille laajan alueen. Esimerkiksi Venäjän suosituimmat uudet paneelitalot (P-44T-sarja) edellyttävät yhden asunnon vähimmäispinta-alaa 38 "neliötä". Mutta vanhassa paneelitalossa yhden huoneen pinta-ala voi olla 30-33 neliömetriä. Tämä oli standardi silloin, kun tämä vanha talo rakennettiin.

Etkö vieläkään tiedä kumpi on parempi - "käytetty" vai uusi rakennus? Sitten toinen argumentti sinulle: uusissa rakennuksissa noudatetaan uusia turvallisuusvaatimuksia, käytetään uusia tekniikoita ja materiaaleja. Takuu on myös joillekin elementeille: katto, tekniset laitteet, seinät ja ikkunat. Jos vuokralainen kohtaa viiden vuoden kuluessa ongelmia, jotka eivät liity asunnon virheelliseen käyttöön, hän voi ottaa yhteyttä rakennuttajaan ja vaatia vian korjaamista ja korvausta aiheutuneesta vahingosta.

Asunnon laillinen puhtaus

Kun valitset ostamasi asunnon - uuden rakennuksen vai "toissijaisen", sinun on myös muistettava, että toissijaisella asunnolla voi olla historiassa "pimeä menneisyys". Mutta uudet rakennukset ovat lain mukaan aina puhtaita, eikä sinun tarvitse pelätä, että joku asunnon oikeudet omaava myyjän sukulainen ilmaantuu. Ainoa riski liittyy mahdolliseen rahan menettämiseen asuntojen rakentamisen aikana louhintavaiheessa. Mutta jos kehittäjän kanssa on ongelmia, jotka liittyvät suunnitteluverkkojen tai asiakirjojen toteuttamiseen, tämä yksinkertaisesti lykkää laitoksen valmistumisen määräaikaa. Todennäköisyys, että kehittäjä menee konkurssiin, on pieni. Todennäköisesti hän on täysin vakuutettu konkurssia vastaan. Yleensä on kuitenkin surullisia tapauksia, kun rakennuttaja jostain syystä jäädyttää kohteen, jolloin keskeneräiseen taloon asunnon ostaneet eivät saa niitä eivätkä voi palauttaa rahoja takaisin.

Infrastruktuuri ja maisemointi

Myös uuteen taloon asuntoa ostettaessa on mahdollisuus päästä osaan kaupunkia, jossa infrastruktuuri on huonosti kehittynyt. Yleensä rakennuttaja ottaa aluksi käyttöön asuinrakennuksen, ja vasta vuosia myöhemmin sen ympärille ilmestyy kauppoja, kouluja, päiväkoteja ja muita esineitä. Siksi ostaessasi tällaista asuntoa, sinun on ymmärrettävä, että sinun on ensin matkustattava päivittäistavaroiden takia. Vaikka jos keskustaan rakennetaan uutta taloa, niin siellä asunnon hinta on erittäin korkea.

Toinen haittapuoli on mukavuuksien puute. Asunto uudessa talossa on betonilaatikko myös ilman apuohjelmia. Täällä ei ole mitään, joten sinun on investoitava rahaa ja vaivaa maisemointiin.

"Toissijaisen" plussat

Kun valitset uuden rakennuksen tai "toissijaisen" välillä, on myös muistettava jälkimmäisen asumistyypin haitat ja edut. Aloitetaan ammattilaisista:

1. Mahdollisuus muuttaa välittömästi juuri ostamaasi asuntoon.
2. Tällaiseen asuntoon tulee tekninen viestintä ja jonkinlainen remontti, joka mahdollistaa jo täällä asumisen.
3. Laaja valikoima. Jälkiasuntomarkkinat ovat v altavat, ja voit usein valita eri vaihtoehdoista. Ja se on mahdollistaetsi asunto, joka on lähellä metroa ja josta on upeat näkymät ikkunasta.

Asuntojen haitat jälkiasuntomarkkinoilla

Tietenkin kaikki nämä edut pakottavat ostajat usein harkitsemaan asuntojen jälkimarkkinoita. Mutta kun puhutaan siitä, mikä asunto on parempi - uusi rakennus vai "toissijainen", sinun on ehdottomasti tuotava esiin haitat:

1. Korkea neliöhinta.
2. Pitkä tarina, joka saattaa kätkeä epämiellyttäviä tosiasioita. Ostaaksesi ehdottomasti hyvän asunnon ilman juridisia ongelmia tulevaisuudessa, sinun on investoitava ammattimaiseen lakimieheen, joka voi tarkistaa asunnon historian ja "puhtauden".
3. Tukiseinät ovat saattaneet heikentyä elämänsä aikana.
4. Insinööriviestintä on vanhaa ja saattaa vaatia pian vaihtoa tai ne voivat toimia vielä vuosikymmenen ajan.

Talon rappeutuminen mahdollisena haittapuolena

Heikot seinät ja kommunikaatiot voivat kuitenkin olla talossa, joka on rakennettu 20-25 vuotta sitten. Talon houkuttelevasta ulkonäöstä huolimatta sen yleinen kunto voi olla huono, joten asuntoa ostettaessa on suositeltavaa tarkistaa tekniset järjestelmät ja itse talon lujuus. Tätä varten sinun on käytettävä rahaa asiantuntijoiden asiantuntija-arviointeihin. Joskus tilanne voi osoittautua niin, että joudut käyttämään puolet asunnon kustannuksista kommunikoinnin vaihtamiseen ja talon rakenteen vahvistamiseen. Siksi kannattaa harkita huolellisesti, mikä asunto on parempi ostaa - "toissijainen" vai uusi rakennus. Plussat ja miinukset ovat siellä ja siellä. On mahdotonta yleistää kumpi on parempi. On tarpeen vertailla tiettyjä huoneistoja vanhassa ja uudessa talossa.

Onko arvosteluilla väliä?

Viimeinen kriteeri, joka auttaa sinua jälleenmyynnin tai uudisrakennuksen valinnassa, on asukkaiden ja ostajien palaute! Jos esimerkiksi rakentaja rakentaa uutta taloa, muista lukea arvosteluja siitä. Ostajat voivat puhua hänestä kielteisesti, koska aiemmin hän viivästytti suuresti rakennusprosessia. Jos kehittäjä on uusi, sinun ei pitäisi myöskään erityisen luottaa häneen, mutta jos hänellä on moitteeton maine ja hyvät arvostelut, häneen voi luottaa.