Vertaileva lähestymistapa. Kiinteistön arvon määritysmenetelmät

2024 Kirjoittaja: Howard Calhoun | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2023-12-17 10:26

Maailman käytännössä kiinteistöarvioinnin alalla käytetään kolmea lähestymistapaa:

• vertailu tai markkina;
• kallista;
• kannattava.

Menetelin valinta riippuu pitkälti arvioinnin kohteesta ja todellisesta tilanteesta, joka on kehittynyt tietyntyyppisen kiinteistön ympärille. Vertailevaa lähestymistapaa arvioidun arvon määrittämisessä pidetään kuitenkin edelleen luotettavimpana tapana.

Vertailuanalyysin perusperiaatteet

Vertaileva lähestymistapa on joukko menetelmiä kiinteistön markkina-arvon määrittämiseksi. Arvioitua omaisuutta verrataan vastaaviin kiinteistöihin.

Arviointi perustuu seuraaviin periaatteisiin:

• Kysyntä ja tarjonta. Nämä kaksi indikaattoria liittyvät erottamattomasti toisiinsa, rajoitettu määrä tarjouksia luo tietyn kysynnän ja päinvastoin, mitä enemmän tarjouksia, sitä vähemmän kysyntää.
• Vaihto. Kukaan ostaja ei maksa enempää, jos ominaisuuksiltaan samanlainen kiinteistö maksaa vähemmän.

Markkina-arvon käsite on lähes identtinen tasapainohinnan käsitteen kanssa. Tasapainohinta on joukko määrällisiä ominaisuuksia jahinnoittelutekijät, jotka määräävät vertailtavan tuotteen kysynnän ja tarjonnan.

Pääkriteerit vertailukelpoisten kiinteistöjen valinnassa kiinteistöarviointiin

Vertailevassa analyysissä huomioituja elementtejä on v altava määrä, ja niiden yhdistelmä on lähes loputon. Siksi analyysi rajoittuu tiettyyn määrään tekijöitä, jotka vaikuttavat suoraan hinnoitteluun.

Vertailuelementit. Oikeuksien laatu

Kaikki rasitteet tai rasitteet johtavat arvioitavan omaisuuden arvon alenemiseen. Toisin sanoen mikä tahansa omistusoikeuden rajoitus on hinnanalennusta. Jos arvostetussa esineessä ei ole tällaisia puutteita vertailukelpoisiin esineisiin verrattuna, hinta päinvastoin nousee.

Tonttien os alta rasitteiden saatavuus ei ole ainoa vähentävä tekijä. Arvoa arvioitaessa on erittäin tärkeää siirtää maan omistusoikeus tai vuokraoikeus, pysyvä käyttöoikeus. Kahta viimeistä oikeutta kutsutaan vähentäviksi tekijöiksi. On erittäin tärkeää, onko tontilla tiettyjä rajoituksia sen kanssa tapahtuville jatkokaupoille.

Myyntiehdot

Tällaiset ehdot huomioidaan, jos arvioidulla esineellä on todellakin myyty tunnusomaisia piirteitä.

Konkurssi on vähentävä tekijä, eli myyjällä on kiire tehdä osto-myyntitapahtumaa, koska kiinteistömarkkinakohteen altistumisaika on selvästi pienempi verrattuna vastaaviin esineisiin.

Arviointiin vaikuttavat merkittävästi myös perhesiteet, parisuhteetsuhdetta, vaikka näitä riskejä on vaikea arvioida.

Jos myyjää ja ostajaa yhdistävät vuokrasuhteet ja heidän välillään on tarkoitus tehdä kauppasopimus, niin veronmaksujen säästämiseksi tietysti arvioitu kustannus aliarvioidaan. Tässä tapauksessa on vain yksi motivaatio - koska kaupan osapuolia yhdistää muut ei-markkinasuhteet, joten myyjä todella hyvittää ostajaa. Samanlainen tilanne kehittyy, jos kauppa tapahtuu option ehdoilla.

Mahdollisuus saada v altion tukea infrastruktuurin kehittämiseen voi johtaa asuinkiinteistöjen arvioitujen arvon nousuun. Odotettavissa olevan edullisin lainan määrä määritetään edullisin ja markkinaehtoisen lainan erotuksen perusteella.

Markkinaolosuhteet

Alennusta voidaan soveltaa, jos samanlaisen kiinteistön markkina-arvon ja asiantuntijakiinteistön välillä on merkittävä ero.

Arvioinnissa voidaan ottaa huomioon myös toiminnallisuuden muutos, sillä se vaikuttaa kysynnän ja tarjonnan tasapainoon.

Kiinteistön sijainti

Arvoohjaimet	Hintaa alentavat tekijät
Neighborhood Prestige Muiden asuntojen omistajien asema Varantoalue Pysäköintimahdollisuus Saatavuus moottoriteille Arkkitehtonisten monumenttien ja muiden nähtävyyksien läsnäolo virkistysalue lähellä kiinteistöjä rakennuksen ainutlaatuisia arkkitehtonisia piirteitä	Etäisyys kaupungin keskustasta Ei ruokakauppoja kävelyetäisyydellä Etäisyys kouluista ja esikouluista Huono ympäristötilanne alueella Tehdas- ja varastoyrityksiä lähellä kiinteistöä, kaatopaikkoja

Fyysiset tekijät (maan os alta)

Vertaileva lähestymistapa tontin arvioinnissa sisältää kiinteistön ominaisuuksien keräämisen:

• koko;
• muoto;
• geologia;
• topografia;
• valmiustaso, eli onko maa puhdistettu kasvillisuudesta, onko epäsäännöllisyyksiä poistettu;
• maapeitteen laadulliset indikaattorit.

Huomionarvoisinta on kukkuloiden tai rinteiden, kalliomuodostelmien tai ojien esiintyminen tai puuttuminen. On myös tärkeää, mikä on maan kantavuus, sen vahvuus, pohjaveden läsnäolo. On erittäin tärkeää, onko tietoa mahdollisesta mineraalien esiintymisestä. Jos tiedot vahvistetaan, maa on varmasti rasitettu tulevaisuudessa.

Arvioitavan kohteen yleiset ominaisuudet

Markkinavertailutapa on sellaisten ominaisuuksien tutkimus, jotka lisäävät esineiden arvoa. Näitä ovat:

• rakennuksen tai huoneen koko;
• rakennuksen korkeus;
• aputilojen saatavuus ja pinta-ala;
• katon korkeus.

Myös materiaalilla, josta rakennus on pystytetty, on väliä, mitä nykyaikaisempi ja luotettavampi se on, sitä korkeampi on kiinteistön arvo. Viimeisenä, mutta ei vähäisimpänä, on koko rakennuksen yleisilme, korjausten saatavuus ja kätevä sisäänkäynti. Jos sisäänkäynti on pih alta, tämä on vähentävä tekijä.

Korjauksen puute on syy muuttaa arviointiraporttia. Tällainen laskelma tehdään korjaus- tai kunnostustöiden kustannusten perusteella ottaen huomioon yrittäjän rakentamiseen tai korjaukseen investoimalla saama voitto.

Taloudelliset tekijät

Vertaileva lähestymistapa kiinteistöalalla on mahdollisten energiasäästöjen huomioiminen käytön aikana. Jatkuva yleishyödyllisten hintojen nousu saa ihmiset jatkuvasti ajattelemaan säästämistä ja vaihtoehtoisten energialähteiden käyttöä.

Tämä tekijä on erityisen tärkeä, jos kohde ostetaan jatkovuokrausta varten. Mitä suurempi tulojen ja kulujen suhde rakennuksen tai tilan hoitoon menee, sitä pienempi on palautettavan pääoman määrä kiinteistön nettovuokratuloissa.

Tähän luokkaan kuuluu myös mittarien olemassaolon tai puuttumisen osoitin, onko lämpöhäviöiden minimoimiseksi tehty toimenpiteitä.

Muut indikaattorit

Arvioinnissa otetaan huomioon palveluelementtien olemassaolo tai puuttuminen. Yksinkertaisin esimerkki on, onko talossa hissi vai ei. Kaiken viestinnän läsnäolo tai täydellinen tai osittainen puuttuminenenemmän yhteydessä paikalliseen järjestelmään. Jos puutteita on liikaa, suoritetaan korjaus alaspäin. Kiinteistöjen arviointi tehdään useiden tunnuslukujen mukaan.

Laskentavaiheet

Kaikki vertailevat laskelmat perustuvat avoimista lähteistä saatuihin tietoihin viimeaikaisista samank altaisten kiinteistöjen kanssa tehdyistä liiketoimista.

Arviointivaiheet:

1. Tutkii samanlaisia tarjouksia tietyssä kiinteistösegmentissä ja tunnistaa vertailukelpoisia kiinteistöjä, jotka on viime aikoina myyty.
2. Kerätyt tiedot analysoidaan ja jokaista tarjousta verrataan yksilöllisesti arvioitavaan omaisuuteen.
3. Hinnoitteluominaisuuksien tunnistaminen, muutokset arvostusselostukseen.

Oikaistun hinnan sovittaminen ja lopullisten kustannusten johtaminen vertailevan lähestymistavan avulla.

Vertailevan lähestymistavan edut

Ensinnäkin menetelmän avulla voit heijastaa vain tyypillisten ostajien ja myyjien mielipiteitä.

Arvostus heijastuu käypiin hintoihin ottaen huomioon taloudellisen tilanteen muutokset ja jopa inflaatioprosessit. Arvio on aina staattisesti perusteltu.

Jos haluat arvioida tietyn kiinteistön, sinun ei tarvitse tutkia koko kiinteistömarkkinoita, vaan vain samank altaisia kiinteistöjä. Tekniikka on hyvin yksinkertainen, ja tulokset ovat luotettavia.

… ja haitat

• Melko vaikea saada selville todellisia hintoja.
• Täysi riippuvuus kiinteistömarkkinoiden aktiivisuudesta ja vakaudesta.
• Vaikeustietojen täsmäytys, jos samank altaiset kohteet eroavat merkittävästi myynnin suhteen.

Lopuksi

Vertailevan lähestymistavan ydin kiinteistöjen arvioinnissa on selvä sekä ostajalle että myyjälle. Tekniikan avulla osapuolet voivat tutkia kiinteistömarkkinoita ja varmistaa, etteivät he hävinneet. Arviointi voidaan tehdä jo suoritettujen liiketoimien tai muiden myyjien tarjousten perusteella. Joka tapauksessa vertaileva tekniikka on samank altaisten kiinteistöjen tietojen systematisointi ja vertailu. Pääasia on, että vertailukohteen valinnassa otetaan huomioon erityiset tai epätavalliset tekijät, kuten vakuuksien takavarikoinnin uhka, paikallistason säännösten muutokset tai lainasopimuksen ehtojen noudattamatta jättäminen, pakkoelementtien läsnäolo.