Kiinnitys Saksassa: kiinteistön valinta, asuntolainan saamisen ehdot, tarvittavat asiakirjat, sopimuksen tekeminen pankin kanssa, asuntolainan korko, harkintaehdot ja takaisinmaksu

2024 Kirjoittaja: Howard Calhoun | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2023-12-17 10:26

Monet ihmiset harkitsevat asunnon ostamista ulkomailta. Joku saattaa ajatella, että tämä on epärealistista, koska asuntojen ja talojen hinnat ulkomailla ovat meidän mittamme mukaan liian korkeat. Se on harhaa! Otetaan esimerkiksi asuntolaina Saksassa. Tässä maassa on yksi alhaisimmista koroista koko Euroopassa.

Koska aihe on mielenkiintoinen, kannattaa pohtia sitä tarkemmin sekä tutustua asuntolainahakemuksen prosessiin perusteellisesti.

Tietoja kiinteistömarkkinoista

Ennen kuin puhutaan asuntolainoista Saksassa, on huomattava, että asuntojen kysyntä tässä maassa ylittää tarjonnan. Uusia rakennuksia on erittäin vaikea löytää valmiista kiinteistöistä. Mutta on paljon tarjouksia ostaa asunto rakennuksissa, jotka ovat vasta rakenteilla.

Entä hinnat? Niitä on sekä korkeaa että matalaa. Yksi asia voidaan sanoaAivan: hinnat nousevat idästä länteen. Kaikkein kallein asunto Baijerin pääkaupungissa - Münchenissä. Siellä 1 m2 maksaa alkaen 4000 euroa. Paljon halvempaa Berliinissä - 2500 euroa.

Joka tapauksessa, vaikka henkilö haluaisi yksiö tai yksiö, vaaditaan reilu summa noin 150-200 tuhatta euroa. Onneksi saksalaiset pankit tarjoavat asuntolainaa sekä omille kansalaisilleen että muiden maiden asukkaille. Voit ottaa sekä koko ostosumman että useita eriä, jos aiot ostaa keskeneräisen asunnon.

Ja nyt se tärkein asia. Mikä on asuntolainan korko Saksassa? Saksalaisten kohdalla se vaihtelee välillä 0,8-2%. Ja ulkomaalaisille se vaihtelee 3:sta 5:een %.

Kodin ostaminen vuokralle

Monet ihmiset ottavat asuntolainaa juuri tätä tarkoitusta varten. Voit ymmärtää miksi. Kun ihminen on ostanut asunnon Münchenistä tai Berliinistä, hän voi luottaa noin 4 prosentin tuottoon vuodessa. Vuokra-asunnot Wuppertalissa tuovat 8%, Gelsenkirchenissä - lähes 10%. Suuri tuotto voi olla Dortmundissa, Duisburgissa, Essenissä.

On syytä antaa esimerkki. Oletetaan, että henkilö osti 8 asunnon talon Dortmundista ja antoi siitä 620 000 USD. Yksi asunto tuo hänelle noin 6 500 euroa vuodessa. Ja kaikki yhdessä - noin 52 000 USD. Näin ollen kannattavuus on 8 %. Eli asuntolaina ei vain maksa itsensä takaisin, vaan myös tuottaa voittoa.

Ehtojen ominaisuudet

Jos haluat ottaa asunnon Saksasta asuntolainalla, kannattaa katsoa vaihtoehtoja, jotka maksavat yli 100 000 euroa. Nykyisellä valuuttakurssilla tämä on vähänyli 8 000 000 ruplaa. Tällä rahalla ihminen ei saa laatikkoa, vaan tilavan asunnon sisustuksellisesti.

Miksi on parempi katsoa kalliita vaihtoehtoja? Koska pankit ovat halukkaampia ottamaan vastaan tällaisia ulkomaisia asiakkaita.

Jos puhumme ehdoista, niin niissä on ominaisuuksia yksilöllisesti jokaiselle henkilölle. Sopimusta laadittaessa otetaan huomioon monet tekijät, mukaan lukien:

• Etumaksun määrä.
• Vakavaraisuus.
• Luottohistoria.
• Kiinteistön sijainti ja kunto.

Ensimmäistä asuntolainaa on vaikeampi saada kuin toista tai kolmatta, jota kaikki eivät aio ottaa. Debyyttiasuntolainaa haettaessa saatat joutua tallettamaan 40-50 % asunnon kokonaisarvosta.

Tämä on sekä plussa että miinus. Toisa alta velkoja tulee vähemmän, ja siksi ne pystyvät maksamaan pois nopeammin. Mutta toisa alta, kaikki eivät voi säästää ja lahjoittaa 4-5 miljoonaa ruplaa kerralla.

Mutta monet pankit sopivat lisäävänsä määrää samalla kun laskevat korkoa. Muuten, jos kansalainen päättää myöhemmin myöntää toisen asuntolainan, hänen ei tarvitse edes suorittaa maksua, jos ensimmäisen kanssa ei ole ongelmia. Tai se on enintään 20 % asumiskustannuksista.

Asiakasvaatimukset

Jos aiot saada asuntolainaa Saksasta, sinun on tiedettävä, mitä tämä edellyttää. Asiakkailta vaaditaan:

• Tili on avattava saksalaisessa pankissa vähintään 2 vuoden ajan. On tärkeää, että se ei ole tyhjä. Häneenvarat on vastaanotettava säännöllisesti.
• On oltava 21–65-vuotias.
• Sinulla on oltava todiste tuloista Saksassa. Työntekijöiden on esitettävä ote viimeisen 6 kuukauden aj alta ja yrittäjien - 2 vuoden aj alta. Mutta kyse ei ole vain työstä. Vuokranantajan toiminta on myös tulonlähde.
• Sinun on todistettava lainojen tai elatusapujen olemassaolo tai puuttuminen. Saksan lain mukaan henkilön ei tulisi käyttää enempää kuin 35 % kuukausituloista asuntolainan takaisinmaksuun.

Pakolliset asiakirjat

Hakeaksesi asuntolainaa Saksassa, sinun on tultava pankkiin asiakirjapaketin kanssa, joka sisältää:

• Alkuperäinen passi ja kopio.
• Kyselylomake henkilötiedoilla.
• Ulkomaan passi ja sen kopio.
• Tulotodistus: yksityishenkilölle - tuloverotodistus. Yrittäjälle - yrityksensä raportointi.
• Asiakkaan ostettavan kiinteistön asiakirjat: kuvaus kohteesta, valokuvat, asuntoperuskirja ja ote kiinteistörekisteristä (se tulee tehdä enintään 6 viikkoa sitten).
• Kodin arvioinnin tulokset.
• Vuokrasopimus tarvitaan, jos kiinteistö on vuokrattu.
• Vahvistus käsirahaa varten tarvittavan summan saatavuudesta.

Käännä kaikki asiakirjat saksaksi ja vahvista ne notaarilla.

Mikä on kysely?

Itse asiassa tämä on lomakkeen analogi, joka yleensä täytetäänvenäläiset pankit. Hakijan henkilötietokysely on asiakirja, joka sisältää lyhyet tiedot henkilöstä, joka suunnittelee lainanottoa.

Sen tulee sisältää tiedot hänen omaisuudestaan, kuukausituloista ja kuluista, mukaan lukien muut lainat, vuokrat, elatusmaksut, apurahat ja vakuutukset. Mitä vähemmän taloudellisia ongelmia asiakkaalla on, sitä selkeämpi luottohistoria on, sitä suurempi on todennäköisyys, että hänelle hyväksytään asuntolaina Saksassa.

Tietoja hinnoista ja maksuista

Viime aikoina saksalaiset pankit lainaavat kiinteällä korolla. Tämä on kätevää, sillä se pysyy ennallaan laina-ajan loppuun asti - valuuttakurssi ei vaikuta siihen millään tavalla.

He maksavat asuntolainansa pois Saksassa annuiteettikuukausimaksuilla: 30 päivän välein asiakkaan on talletettava sama summa tilille. Se sisältää sekä asuntolainan koron Saksassa että päälainan määrän.

He sanovat, että on realistista sopia yksilöllisesti lainan ennenaikaisen takaisinmaksun mahdollisuudesta. Mutta tämä ei ole kovin kätevää pankille, ja siksi korko on korkeampi.

Ja jos mahdollisuutta ennenaikaiseen takaisinmaksuun ei tarjottu, henkilön on myös maksettava sakko. Sinun on heti mietittävä asiaa ja otettava laina, jolla on mahdollisuus maksaa päävelka nopeutettuna. Kätevä ratkaisu: 1 vuodessa voit maksaa takaisin noin 10 % lainasta.

Esimerkki

Joten, oletetaan, että henkilö päättää ottaa asuntolainan Saksassa ostaakseen 39 m2:n studion Münchenin keskustasta2, jossa on eurooppalaistyylinen remontti. Sen hinta on 290 000 euroa. Tämä on noin 23 000 000ruplaa.

Alkumaksu on 9 200 000 ruplaa. Tietenkin henkilö tarvitsee 13 800 000 lainaa, mikä on 171 735 euroa. Saksalainen pankki tarjoaa tällaisen summan, koska niiden vähimmäismäärä on 50 000 USD. e.

Asuntoluotto Saksassa voidaan myöntää 5-40 vuoden ajaksi. Mutta pääsääntöisesti jokainen ottaa 10. Oletetaan, että asiakkaalle on asetettu 4 % korko. Tässä on mitä tapahtuu ruplissa:

• Kuukausierä: 46 016.
• Koron määrä vuodeksi: 552 000.
• Kaikki maksut luottokauden päätyttyä: 19 322 000.
• Ylimaksu kaikille 10 vuodelle: 5 520 000.

On tärkeää huomata, että kunnes henkilö maksaa velkojaan asuntolainakorolla Saksassa, asunto on pankin omaisuutta.

kulut

Heidän olemassaolonsa on myös muistettava. Kun puhutaan asuntolainojen koroista Saksassa, on tarpeen kertoa kustannuksista. Asunnon ostoon liittyy monia lisäkustannuksia, muun muassa:

• Kiinteistövero. Hinta vaihtelee kiinteistön sijainnin mukaan. Se vaihtelee yleensä 3,5 %:sta 6 %:iin %.
• Maksu asunnon uudelleenrekisteröintipalvelusta uudelle omistajalle. Tämä on 0,5-1 % tapahtuman kokonaissummasta.
• Notaaripalkkiot (1,5-3 %).
• Välityspalkkio välittäjille (3-6 %). Ilman välittäjiä ja kiinteistönvälittäjiä liiketoimia ei tehdä Saksassa. Varsinkin ulkomaalaisten kanssa. Lisäksi he tekevät päätyötä ja helpottavat paljon asiakkaan elämää.
• Maksu palvelusta, jolla uusi omistaja merkitään rekisteriin (0,5 %).
• Komissio peritään asuntolainasta Saksassa venäläisille ja muille ulkomaalaisille (1 %).
• Maksu vakuudeksi talletettavan omaisuuden arvioinnista (noin $ 1500).
• Kiinteistöjen tarkastus (0,5-1,5 %).
• Todistusten ja tiliotteiden myöntäminen, pankkitilin ylläpitäminen (jopa 150 USD vuodessa).

Yhteensä, jos henkilö aikoo ostaa talon 100 000 ssk. Eli hänellä on oltava 10-15 tuhatta euroa lisäkuluja varten. Ehkä kustannukset osoittautuvat pienemmiksi, mutta on parempi pelata varmana.

Mistä aloittaa?

Yllä on puhuttu paljon vaatimuksista, ehdoista ja asuntolainoihin sovellettavista koroista Saksassa. Meidän on myös puhuttava ensimmäisestä askeleesta.

Älä rajoita itseäsi kahteen tai kolmeen pankkiin. On erittäin suositeltavaa vierailla 10-15 organisaatiossa tulevien säästöjen vuoksi. Mitä enemmän pankki tarjoaa henkilölle opintoja, sitä suurempi on todennäköisyys löytää kannattavin vaihtoehto.

Lisäksi kommunikoidessaan muiden toimielinten edustajien kanssa asiakas voi tehdä varauksen, että edellisessä paikassa hänelle tarjottiin halvempaa hintaa. Monet pankit, jotka eivät halua menettää mahdollista lainanottajaa, ovat alkaneet kiinnostua lisäbonuksista.

Sinun tulee myös tietää, että edullisin hinta on tarjolla, jos asunto täyttää seuraavat vaatimukset:

• Sen takuu on 100 vuotta.
• Se sijaitsee paikassa, jossa on hyvä ekologia, logistiikka ja lähellä keskustaa.
• Voidaan ottaavuokralle.

Kuinka etsiä kiinteistöjä? Tätä varten on olemassa kiinteistöyhtiöitä, erikoistuneita verkkoresursseja sekä välittäjiä ja yksityisiä mainoksia.

Miten avataan tili?

On jo todettu, että kiinteistöistä voi maksaa vain pankin kautta. Ja tässä on tarpeen selventää yksi vivahde. Tosiasia on, että tämä voidaan tehdä myös venäläisen "Sberbankin" kautta! Siksi on olemassa käteisvapaa maksu.

Mutta sinun on silti avattava tili saksalaiseen pankkiin. Tietysti sinun on oltava henkilökohtaisesti läsnä tätä varten. Niin kutsuttu "postilegitiointi" on vain Saksan kansalaisten saatavilla.

Asiakirjoista tarvitset alkuperäiset ja kopiot passeista (siviili- ja ulkomaiset), täytetyt lomakkeet ja rekisteröinti. Jotkut pankit pyytävät sinua esittämään viitesuosituksen. Saksassa he käsittelevät mieluummin vain puhdasta pääomaa.

Tili avataan euroissa, jonka jälkeen sopimus allekirjoitetaan. Rahat voi tallettaa samana päivänä.

Sopimuksen tekeminen

Tämä vivahde on myös huomioimisen arvoinen, kun puhutaan siitä, millainen asuntolaina Saksassa on. Kun asiakas ja pankki sopivat kaikista ehdoista, tulee sopimuksen tekemisen hetki, joka on perusta lainan myöntämiselle jatkossa.

Oikeusperusta tässä tapauksessa on Saksan siviililaki sekä asuntoluottopankkeja koskeva laki (kohdat 601-610 ja 14-16, 19).

Sopimus sisältää seuraavat tiedot:

• Lainasumma: määrä + korko + kulut.
• Asuntolainan ehdot.
• Tiedot vaadituista maksuista (niiden koko, lainan takaisinmaksun alkamispäivä, korkojen laskeminen jne.).
• Velanmaksumenetelmät.
• Tietoja lainanottajasta.
• Ehdot, joilla sopimus voidaan irtisanoa.

Yleensä mitään monimutkaista ei ole. Kyllä, asuntolainan saaminen Saksassa on hieman monimutkaisempi ja aikaa vievä prosessi, mutta tämä on ymmärrettävää, koska ulkomaalainen ostaa kiinteistön. Mutta muuten kaikki on sama kuin Venäjällä.

Osavasti valitsemalla pankin ja asunnon voit jopa säästää paljon. Loppujen lopuksi Saksa on TOP-3 Euroopan maan joukossa, jotka tarjoavat alhaisimmat asuntolainakorot. Ja nuo 3-5 % ovat todella pieniä verrattuna Venäjällä tarjottuihin 10-12 %:iin.

Ajoitus

Kuinka kauan asuntolainan saaminen Saksassa kestää? Se kestää yleensä yhden kuukauden, mutta joskus se kestää kauemmin.

Ensimmäisessä vaiheessa asiakirjoja valmistellaan, ja tämä kestää noin kaksi viikkoa. Samanaikaisesti on suositeltavaa tutustua tarjousmarkkinoihin. Sitten - käy pankeissa, hae. Se kestää 2–4 päivää tai enemmän.

Kuinka kauan asuntolainapäätöksen saaminen kestää? Enintään neljä viikkoa pankkivirkailijan haastattelusta. Kun henkilö saa hyväksynnän, hänen tarvitsee vain valita edullisin tarjous, avata tili ja tehdä talletus. Sen jälkeen voit ostaa kiinteistöjä.