Asuntolainan sudenkuopat: asuntolainan vivahteet, riskit, sopimuksen tekemisen mutkikkuus, lakimiesten neuvoja ja suosituksia

2024 Kirjoittaja: Howard Calhoun | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2023-12-17 10:26

Asuntolainat ovat olennainen osa maata, asuntoa ja parempia elinoloja tarvitsevien julkisten ja yksittäisten kotitalouksien elämää. Asuntolainan käsite on ollut olemassa muinaisista ajoista lähtien, jolloin orjaksi tehdyn velallisen persoonallisuus pantiin velkoihin. 500-luvulla eKr. henkilön pantti korvattiin kaiken velallisella olevan omaisuuden panttauksella, erityisesti maa. Kun velallisen omaisuus oli pantattu velkojalle, hänen maanomistuksensa alueelle asennettiin kiinnityspylväs - todiste pantatusta omaisuudesta. Viestiin kirjattiin tietue velasta.

Historiallisia faktoja asuntolainojen alkuperästä

Elizabet Petrovnan hallituskaudella (250 vuotta sitten) Venäjän aatelistoa tuettiin asuntolainalla. Samanaikaisesti sama omaisuus pantiin uudelleen kiinni useaan otteeseen ilmanvain jalopankeissa, mutta myös yksityisiltä rahalainaajilta. Velallisten ja velkojien palautteen hallinnan puute, 1700-luvun asuntolainauksen lykkäys ja uudelleenrahoitus (jälleenlaina) johti v altavaan velkaan v altionkassalle ja pankkien luonnolliseen konkurssiin.

Kiinnitys uudelle asuntolainakierrokselle oli maaorjuuden lakkauttamisen uudistus, kun miljoonat talonpojat tarvitsivat lainaa maan ostoon. Asuntolaina myönnettiin 49 vuodeksi 6 prosentin vuosikorolla. Silloin muodostettiin kaupunkiluottoyhtiöiden peruskirja, jossa määrättiin asuntolainaa koskevat säännöt. Yksityisen maanomistuksen uudistus myötävaikutti luottosuhteiden leviämiseen maataloudessa koko Venäjällä. Maavakuudellisia lainoja kutsuttiin tuolloin maalainoiksi. Asuntolainakirjat rekisteröitiin tiukasti notaarin toimesta ja niitä vastaan laskettiin pörssiin arvopapereita, joista 35 % oli vuoteen 1913 mennessä ulkomaista pääomaa. Pankkilainajärjestelmä kehittyi maan uuden talouden muodostumisen myötä.

Lokakuun vallankumouksen jälkeen, jolloin pankit kansallistettiin ja luottosuhteet keskitettiin, asuntolainan käsite unohdettiin 70 vuodeksi.

Asuntoluottojen elvyttäminen Venäjällä alkoi vasta 1990-luvulla, ja se sai lainsäädännöllistä tukea vuonna 1998. Kriisiaallon jälkeen asuntoluottoon on tehty useita muutoksia - tiukentuneita lainaehtoja, pakollista asuntolainavakuutusta, pakollista käsirahaa ja sakkojärjestelmää - asuntolainan sudenkuoppia.

Asuntoluottotilastot tänään

Venäjän asuntoluottomarkkinoilla toimii tähän mennessä noin 400 luottolaitosta. Sen jälkeen kun Venäjän keskuspankki vahvisti luottolaitosten toimintaa säätelevät tiukat säännöt, asuntolainamarkkinoille jäivät vain luotettavat, todistetut ja tehokkaat asuntolainanantajat. Keskuspankin mukaan asuntolainan keskimääräinen laina-aika on 15 vuotta ja asuntolainan keskikorko Venäjällä 9,8 % vuodessa. 70 prosenttia venäläisistä haluaa ostaa asunnon seuraavan viiden vuoden aikana. Itse asiassa asuntolaina on nyt saatavilla vain 33 prosentilla työikäisestä väestöstä, vertailun vuoksi - ennen vuotta 2000 - vain 5 prosenttia työssäkäyvistä. Väestön suosituimpia asuntolainapankkeja ovat Sberbank ja VTB, joiden kanssa asunnon ostaminen asuntolainalla voi myös vaikeutua, jos niistä ei tiedä.

Kiinnitysasiakirjojen toimittamisen ominaisuudet

Ennen asuntolainasopimuksen tekemistä on suositeltavaa tutustua ehdotetun koron ja maksuajan lisäksi myös useisiin pankkijärjestelmän ehtoihin ja mahdollisiin puutteisiin, ns..

On tärkeää muistaa, että mitä vakuuttavampia asiakirjoja lainanottajan luotettavuudesta esitetään, sitä vakaampi suhde pankin kanssa on. Ennen kuin menet pankkiin, sinun on laadittava vakioasiakirjat: Venäjän passi, jossa on rekisteröinti pankin toimipaikassa, sekä tulotodistus.

Pankki voi sopia lainan myöntämisestä ilman tulotodistusta, mutta sisäänPisteytyslomakkeessa on mainittava työpaikka ja kuukausipalkan suuruus. V altion turvallisuuspäällikkö tarkistaa tämän kaiken ja jos hakija valehteli työpaikasta tai palkasta, häneltä evätään asuntolaina.

Pankki laskee tuloslaskelman perusteella asuntolaina-ajan. Sääntöjen mukaan lainan keskimääräinen maksu ei saa ylittää 40 % lainanottajan kuukausiansioista tai laina-aikaa jatketaan tämän säännön mukaisesti. Ja mitä pidempi laina-aika, sitä enemmän lainanottaja maksaa liikaa koko asuntolaina-aj alta.

Pankkikulut

Kiinnityssopimusta rekisteröitäessä ovat mahdollisia seuraavat lisäpalkkiot:

• Sopimuksen toteuttamista varten, tilin avaaminen.
• Maksu annetaan riippumattomalle asuntolainan arvioijalle.
• Pakollinen asuntolainavakuutus sekä lainanottajan terveys ja henki, vakuuden omistus.
• Lisävaatimuksia, joita pankki voi asettaa lainanottajalle, jos rakennuttaja ei luota haettaessa asuntolainaa uuteen rakennukseen. Tämä voi johtaa korkeampiin asuntolainojen korkoihin.
• Pankki voi velvoittaa lainanottajan valitsemaan asunnon vain luotettavan kiinteistönvälittäjän kautta, joka voi olla pankin yhteistyökumppani (kiinteistönvälittäjäpalvelut ovat yleensä vähintään 5 % asumiskustannuksista).

Sakot ja rangaistukset

Myöhästyneiden asuntolainamaksujen sakko voi nostaa lainan kokonaismäärää merkittävästi, joten sinun on selvitettävä ennen sopimuksen allekirjoittamista - mihin päivämäärään mennessä sinun tulee suorittaa maksu, mitenparempi tapa tallettaa: käteinen, pankkiautomaatit, sähköiset maksut. On hyödyllistä tietää, kuinka kauan varojen hyvittäminen pankkitilille kestää, esimerkiksi tililtä tilille 1-3 pankkipäivää.

Pankkikonttoreiden tai pankkiautomaattien jonojen vuoksi voi syntyä tilanteita, jotka hidastavat kuukausimaksujen oikea-aikaista maksamista. On selvitettävä tarkasti, mitä seuraamuksia sovelletaan yhdestä tai kahdesta viivästyksestä ja mitkä - järjestelmällisistä maksujen laiminlyönneistä (louttamista tai sairaudesta johtuen) ja mitä tälle voidaan tehdä etukäteen. Äärimmäisissä tapauksissa pankki voi yksipuolisesti irtisanoa sopimuksen, myydä vakuuden ja maksaa asuntolainavelan ja palauttaa loput lainanottajalle.

Asuntolainan vivahteet ja riskit

Ennen sopimuksen allekirjoittamista tulee lukea huolellisesti ja mahdollisuuksien mukaan neuvotella asianajajan kanssa kiistanalaisista ja käsittämättömistä kohdista. Mitkä ovat asuntolainaa haettaessa tarkalleen ottaen huomioon otettavat sudenkuopat, jotka sinun on selvitettävä?

1. Tutki kaikkien maksujen suuruus ja maksutapa.
2. Tutustu seuraamusten luetteloon, niiden suuruuteen ja syytteen syyksi. Sopimus ei saa sisältää sakkoa asuntolainan ennenaikaisesta takaisinmaksusta.
3. Tutki maksuaikataulu: maksujen määrät ja eräpäivät.
4. On tärkeää lukea luettelo tilanteista, joihin liittyy asuntolainan koron nousu. Keskustele pankinjohtajan kanssa kaikista epäselvistä sanoista, kuten "koron nostamisesta markkinaolosuhteiden muutoksen seurauksena".
5. Ota selvää kuinka paljon vakuutusta tarvitaan ja onko mahdollista ilmanpärjää sen kanssa. Pankilla ei ole oikeutta pakottaa vakuuttamaan lainaa tai asuntolainalla olevan lainanottajan henkeä, mutta sillä on oikeus nostaa korkoa vakuutuksesta kieltäytyessä 1-1,5 %.

Asuntolainasopimuksen ovat allekirjoittaneet molemmat tasa-arvoiset osapuolet, joten lainanottajalla on oikeus olla ehdoitta eri mieltä pankin ehdoista, ottaa kantaa asuntolainaan liittyvät sudenkuopat ja riskit. Erimielisyydet on ratkaistava ennen sopimuksen allekirjoittamista. Asiakas voi pyytää, että sopimukseen sisällytetään lauseke asuntolainan jälleenrahoitusoikeudesta, mikä helpottaa huomattavasti mahdollisia ylivoimaisia esteitä tulevaisuudessa.

Asuntoluottosopimuksen tekemisen hienouksia

Kiinnityslainan sudenkuoppia tutkiessa on tärkeää pitää mielessä joitain luotto- ja asuntolainasuhteiden vivahteita pankin kanssa. Esimerkiksi kiinteistö on koko sopimuksen voimassaoloajan lainanottajan omistuksessa, mutta hän ei voi luovuttaa sitä kokonaan ennen sopimuksen päättymistä. Lisäksi lainanottaja ei voi:

• Vuokrata kiinnitetty omaisuus vuokralle ilman pankin ennakkolupaa. Luottolaitokset ovat tyypillisesti haluttomia hyväksymään tällaisia kiinteistökauppoja vakuudeksi, koska kohteen kunto voi huonontua, mikä johtaa sen markkinahinnan laskuun, jos se on tarpeen myydä. Lainanantajalla ei kuitenkaan ole oikeutta estää vakuuden vuokraamista enintään vuodeksi.
• Suorita remonttityöt, mukaan lukien asunnon laiton saneeraus. Suorittaa tarvittavat korjaus- ja rakennusmuutoksetsinun on valmisteltava projekti, hankittava sitten lupa asuntotarkastusvirastolta ja ilmoitettava lainanantajalle.
• Kiinnitysluottosopimuksen voimassaoloaikana on laissa kielletty kiinnitettyjen kiinteistöjen uudelleenrekisteröinti muuhun kuin asuintilaan.
• Vakuudellisilla kiinteistöillä on mahdotonta tehdä vaihto- tai lahjoituskauppoja sekä myydä ilman luotonantajan lupaa. Myynti on mahdollista vain, jos lainanottaja on velkaa velkojapankille ja myynnistä saadut varat käytetään velan maksamiseen ja pankkivelvoitteiden sulkemiseen.

Sberbankin asuntolainojen sudenkuopat

Sberbankilla on tavallinen asuntolainasopimus, jonka malli löytyy verkkosivuilta alustavaa tarkastelua varten.

Sberbankin kanssa asuntolainasopimusta tehtäessä suurimmat sudenkuopat ovat lisäkulut vakuuden arvioijalle, pankkisolun vuokraamisesta, kiinteistönvälittäjän tai asianajajan palveluista, vakuutuksen maksamisesta ja tietysti v altion maksu.

Asuntolainasopimuksen ehdoissa määrätään, että lainanottaja voi itse valita arvioijan, mutta hänen on täytettävä Sberbankin vaatimukset. Siksi ei kannata ottaa riskejä ja arvioida vakuusomaisuutta etukäteen, Sberbank voi evätä toimitetut arviointiasiakirjat selittäen kieltäytymisen vahvistettujen prosessisääntöjen noudattamatta jättämisenä, ja rahat menevät hukkaan.

Sberbankin viivästysmaksut

Emimiellyttävin osa Sberbankin asuntolainan sudenkuopat, joista keskustellaan, ovat seuraamukset ja sakot. Mutta on tärkeää ymmärtää seuraavat sopimuksen kohdat.

Myöhästymismaksuja koskeva kohta. Sakon suuruus riippuu suoraan keskuspankin jälleenrahoituskorosta sakon määräpäivänä. Tämä voi nostaa huomattavasti nykyisen sakon määrää. Siksi on hyödyllistä tietää etukäteen mahdollisten viivästysmaksujen ehdoista.

Kiinnityslainasopimuksen irtisanomisen ehdot. Sberbankilla on oikeus purkaa sopimus joissakin laittomissa tilanteissa, esimerkiksi järjestelmällisissä viivästyksissä, kun vakuuksia käytetään muihin tarkoituksiin, tapauksissa, joissa velkojapankki kieltäytyy tarkistamasta omaisuuden kuntoa, ja myös irtisanoessa vakuutussopimus.

Lainaajalla ei ole asuntolainasopimuksen voimassaoloaikana oikeutta myydä kiinnitettyä asuntoa, rekisteröidä siihen muita henkilöitä, vuokrata, rakentaa uudelleen ilman lainanantajan lupaa.

Kiinnitys "VTB:ssä": sudenkuopat

Sopimuksen tekemisen terävistä sudenkuomista kannattaa kiinnittää huomiota seuraaviin.

VTB Bank suosittelee vahvasti, että otat omistus- (omistus-), terveys- ja henkivakuutuksen vain kumppanisi VTB-vakuutuksesta. Jos kieltäydyt vakuutuksesta, asuntolainakorko nousee varmasti 1 %.

Asuntolainan vähimmäismäärä on alkaen 2 miljoonaa ruplaa. Pienempi summa merkitsee käsiraharajoituksia tai lisäkuluja lainaa haettaessa. Pankille ei ole kannattavaa antaa pieniä lainoja pitkiksi ajoiksi.

MilloinViivästysten sattuessa pankki ei tee aloitetta velan uudelleenjärjestelyyn tai luottoloman järjestämiseen. Pankin on kannattavampaa pitää aiemman sopimuksen ehdot ja palauttaa lainat ajallaan. Maksuviivästysten ratkaisemiseksi lainanottaja tekee itse hakemuksen pankille.

Pankki "VTB" on luotettava ja tehokas luottoorganisaatio ja vaatii siksi selkeää sopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämistä. Siksi, jos epäilet budjettisi taloudellista vahvuutta, on parempi lykätä päätöstä asuntolainan ottamisesta hetkeksi.

Neuvoja ja neuvoja lakimiehiltä

Ammatinharjoittelevat lakimiehet suosittelevat, että vältät asuntolainan sudenkuopat ennen lainasopimuksen tekemistä.

• Laske asuntolainan maksut siten, että ne eivät ylitä 30 % perheen tuloista.
• Ota asuntolaina vain siinä valuutassa, jolla kuukausitulot menevät. Vaikka säästäminen olisi järkevää, riskejä ei tarvitse ottaa. Asuntolaina on pitkäaikainen ja valuuttakurssin heilahtelussa joudut maksamaan moninkertaisesti yli vaihtamalla ruplaa sopimusvaluuttaan.
• Valitse asuntolainaa varten lainanantaja vain suurista pankeista, joilla on monen vuoden kokemus ja hyvä maine ja jotka tarjoavat edullisimmat ehdot.
• Älä kiirehdi valitsemaan asuntolainaohjelmaa. On tarpeen löytää huolellisesti sopivin vaihtoehto mahdollisin edullisin, edullisin ehdoin.
• Ei tarvitse heti ottaa asuntolainaa suureen asuintilaan. On suositeltavaa parantaa elinoloja asteittain. Esimerkiksi odnushkin jälkeen sinun ei pitäisi kohdistaa kolmen tai neljän huoneen asuntoihin.asunnot. Osta ensin kaksio ja koko summan maksamisen jälkeen voit jo miettiä viihtyisämpää kolmiota.
• Tutki sopimus huolellisesti ja kiinnitä huomiota lisäpalkkioihin ja -kuluihin asuntolainaa haettaessa. Ne ovat asuntolainasopimuksen sudenkuopat.
• Mitä pidempi laina-aika, sitä korkeampi korko. Asuntolaina kannattaa ottaa lyhyemmäksi ajaksi. Loppujen lopuksi, mitä pidempi asuntolaina-aika, sitä suurempi on ylimaksu yhteensä.
• Valitse kiinteä korko, mieluummin se kelluvan koron sijaan, mikä on itse asiassa kannattavampaa, mutta ei markkinoiden suuren volatiliteetin olosuhteissa, mikä voi ajaa lainanottajan v altaviin velkoihin. Kiinteä korko ei anna sinun säästää, mutta se ei myöskään anna sinun hävitä.
• Ota yhteyttä vain riippumattomiin arvioitajiin valitessasi asuntolainakohdetta, sillä kiinteistönvälittäjät kaunistavat aina kiinteistön kuntoa myydäkseen kannattavammin.
• On suositeltavaa luoda rahoitusvaraus etukäteen ennen sopimuksen allekirjoittamista. Tämä on niin kutsuttu taloudellinen turvatyyny, joka koostuu 3 kuukausittaisesta asuntolainamaksusta, jotta voit tuntea olosi varmaksi koko sopimuskauden ajan.

Jälleenmyynti asuntolaina

Jälkimarkkinoiden asuntolaina on helpompi järjestää, koska talo on otettu käyttöön eikä rakennusriskejä ole.

Ostaessa toissijaista asuntoa asuntolainalla, on tarkistettava sudenkuopat: kuka on omistaja ja kuka on rekisteröity valittuun asuntoon. Voi syntyä tilanne, kun joku asunnon osien omistajista ei sitä teesuostun myymään.

Seuraavaksi on ehdottomasti tarkistettava, onko kaikki asunnossa tehty remontti laillista, onko laskuissa velkoja ja varmistuttava, ettei asunto ole jo panttina toisessa luottolaitoksessa.

Tarkista viestintätilanne, onko korjauksia tehty ja millä tasolla, varmista, että ikkunat, katot ja muut asunnon osat ovat hyvässä kunnossa.

Asuntoluottojen jälleenrahoitus

Jälleenrahoitus on olemassa olevan asuntolainan uudelleenrahoitusta toisessa pankissa. Tällainen tilava menettely sudenkuoppineen asuntolainalle on järkevää, jos sinun on maksettava pois asuntolaina, jonka laina-aika on yli kaksi vuotta.

Huomaa, että vakuuksien siirron aikana pankista pankkiin korko on hieman korkeampi, koska uudesta pankista puuttuu väliaikaisesti vakuudet, mikä on suuri riski.

Jälleenrahoituksen yhteydessä tulee pakollisia kustannuksia vakuuden arvostamisesta, notaarista jne.