Miten tontin kiinteistöarvo määritetään: kaava ja laskentamenettely

2024 Kirjoittaja: Howard Calhoun | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2023-12-17 10:26

Maan tontin kiinteistöarvon ymmärtäminen ei ole niin vaikeaa. Tämä hinta on kiinteä v altion kiinteistörekisterissä (GKN). Kustannukset määritetään asiaankuuluvien toimien tuloksena saatujen tietojen perusteella. Kiinteistöarvo riippuu pääasiassa tontin yksilöllisistä ominaisuuksista, erityisesti sen sijainnista, pinta-alasta, käyttötarkoituksesta, luokasta sekä markkinahinnasta. Lisätietoja tontin kiinteistöarvon määrittämisestä artikkelista.

Miksi kiinteistöarviointi suoritetaan

Menettely sisältää useita toimintoja, joilla pyritään määrittämään sopiva hinta. Sen välttämättömyys selittyy seuraavista syistä:

• Maan veromaksun laskelma oikein.
• Toimii vertailukohtana kiinteistökohteita koskeville tapahtumille (oikealla maksimimäärityksellälähellä markkinahintaa).
• Vahvistaa maan omistusoikeuden. Näin ollen maan hallinta ja käyttö, mutta myös luovutus on mahdollista. Se voidaan esimerkiksi myydä, kiinnittää tai perintää.
• Voit välttää ristiriidat ja vastaavasti oikeudenkäynnit.

Lainsäädäntökehys

Kiinteistöjen väestölaskentaa ja kiinteistörekisteriä hoitavat Rosreestrin asiantuntijat. Tärkeimmät käsiteltävään aiheeseen liittyvät säädökset ovat:

• laki maarekisteritoiminnasta nro 221-FZ.
• Laki "V altiosta. kiinteistön rekisteröinti” nro 218-FZ.
• Laki "Arviointitoiminnasta Venäjällä" nro 135-FZ.
• V altioneuvoston asetus "kiinteistöarvioinnin säännöistä" nro 316.
• laki "v altion kiinteistöarvosta" nro 237-FZ.

Lunastusarvo ja kiinteistöarvo: erot

Kun olet oppinut, mikä on tontin maarekisteriarvo, sinun on nyt ymmärrettävä lunastushinnan käsite. Tässä tapauksessa puhumme parametrista, joka on määritetty erityisesti vuokra-alueen omistusoikeuden siirtoprosessia varten. Yksinkertaisemmin sanottuna lunastus tarkoittaa hintaa, jolla ostettiin kiinteistö, joka on aiemmin kuulunut toiselle henkilölle.

Tällainen kiinteistö voi kuulua paitsi yksityishenkilöille myös v altiolle ja kunnalle. Sitä kutsutaan usein "maan arvon kiinteistöarvoon". Tämä selittyy sillä, että arvo lasketaan kiinteistöarvon perusteella.

Samalla näitä käsitteitä ei pidä sekoittaa, sillä ostohinta on staattinen eli muuttumaton kiinteistöjen hintojen muutoksista huolimatta. Tontin kiinteistöarvon vahvistamista tarkastellaan kuitenkin vain kerran 3–5 vuoden välein inventoinnin jälkeen. Lisäksi arvonkorotuksen aloittaja voi olla myös maan omistaja.

Halvin asia on ostaa maata, joka on ollut omistuksessa 25 vuotta ja kun on kyse pääomarakenteiden rakentamisesta. Silloin kunnallisesta maasta joutuu maksamaan vain 20 % ja v altion maasta vain 25 % kiinteistöhinnasta.

Kiisterirekisteri

Se ymmärretään osaksi V altion omaisuuslautakuntaa, joka tallentaa arviotoiminnan tuloksena saatuja tonttien kiinteistörekisterin mukaisia hintoja koskevia tietoja. Niiden suorittamisen jälkeen tontti arvostetaan uudelleen (tämä voidaan tehdä myös omistajan aloitteesta). Tarkemmat tiedot ilmoitetaan myös rekisterissä, jossa jokaisella tontilla on oma yksilöllinen kiinteistötunnus. Tämä sisältää myös markkinoiden tällä hetkellä tarjoamat muuttuvat hinnat, jotka asetetaan varaston jälkeen.

Kunnan maan hinnan määrittäminen

Arvion voivat tilata kunnat (piirit, kaupungit, kylät). Miten tontin kiinteistöarvo määritetään kunnalle? Arvosanakäytettävissä olevien markkinahintojen perusteella. Samalla huomioidaan tiedot tonttien jakamisesta.

Kunnan omistamaa maata voidaan käyttää omakotitalon rakentamiseen sekä puutarha- ja puutarhanhoitoon, autotalliin tai kerrostalon rakentamiseen. Samalla otetaan huomioon maalain, kaupunkisuunnittelulain ja muiden säädösten mukaiset normit.

Kunnan omistamassa osoitteessa sijaitsevan kiinteistön julkinen kiinteistöarvo on arvioitu seuraavasti:

1. Valmistusvaihe. Se koostuu tarvittavien tietojen keräämisestä ja käsittelystä, nimittäin sääntelytiedoista ja markkinoiden lähitulevaisuuden trendeistä. Lisäksi kerätään tietoa asutuksesta, ekologisesta tilasta, ilmastotietoa selvitetään ja maan luokittelua tehdään.
2. Alueen kaavoitus. Sen rajojen sisällä on varattu asuinalue (yksityis- ja monikerroksisten rakennusten rakentamiseen); tuotanto (teollisuusrakennusten, varastojen ja muiden vastaavien tilojen sijoittamiseen); julkinen ja liike (terveydenhuoltolaitosten, kuluttajapalvelujen, tieteellisten, kulttuuristen ja muiden laitosten kanssa); liikenne- ja tekninen infrastruktuuri (liikenteen ja viestinnän esineitä ja viestintää varten); maatalous (puutarhojen, laitumien, keittiöpuutarhojen ja rakennusten kanssa); virkistys (virkistyskäyttöön, metsäpuistot, rannat).
3. Käytetään tontin kiinteistöarvon laskentakaavaa. Rakentamaton maa on arvostettu staattisen hinta-analyysin avulla,markkinoiden tarjoamat kustannukset sekä vastaavien alueiden kehittämiskustannukset. Rakennusten käytössä olevan tontin pinta-alayksikkökustannus lasketaan infrastruktuurin jälleenhankintakustannusmenetelmällä.
4. Kaavoitus kiinteistöarvon mukaan.
5. Loppuvaihe. Tässä vaiheessa suoritetaan kiinteistöarvioinnin tuloksena saatujen tietojen lopullinen käsittely sekä niiden syöttäminen Rosreestr.

Toimenpiteen päätyttyä määritetään arviointivyöhykkeellä olevan maan kiinteistörekisteriarvo. Se on sama kuin alueella, jolla on samat ominaisuudet, sijaitsevan viljelyalueen yksikköpinta-alan markkina-arvo.

Yleisen maan hinnan määrittäminen

Maan tontin kiinteistöarvon määrittämisprosessin piirre, tässä tapauksessa, on eri kertoimien käyttö (sekä aleneminen että nostaminen). Ne riippuvat:

• Kiinteistöjen sijainnit.
• Hänen markkinahintansa.
• Viestintäjärjestelmien kehitystaso.
• Kuljetuksen esteettömyys.
• Soveltuvuus aiottuun käyttöön.
• Asuin- tai muut rakenteet.

Koska markkina-arvo eri alueilla, jopa samoilla ominaisuuksilla, on erilainen, myös maarekisterihinta on erilainen. Ero voi kuitenkin olla merkittävä.

Maan hinnan määrittäminen siirtokunnissa

Yleensä hinta määräytyy samalla tavalla kuin kiinteistörekisteritontin arvo, jos se kuuluu kunnalle. Mutta on useita ominaisuuksia, jotka ovat luontaisia ratkaisuja.

Joten, he ovat erittäin tarkkaavaisia tonttien rajojen selvittämisessä sekä alueen jakamisessa vyöhykkeisiin käyttötarkoituksen mukaan. Arvioinnin tavoitteet ovat:

• Yhdyskuntaan kuuluvan maan veropohjan muodostuminen.
• Luodon päivitetty vyöhykekaavio alueittain ja taloudellisten indikaattoreiden mukaan.
• Vuokran hyväksyntä.
• Asettaa hinnan, jolla omaisuus myydään tai vuokrataan pitkäksi ajaksi.
• Korvauksen tarkemman määrän laatiminen henkilöille, joilta maata takavarikoidaan kunnallisiin tarpeisiin.
• Objektiivinen määritys lupaavimmista kehitysalueista eri kehityshankkeille.

Esikaupunkialueen hinnan määrittäminen

Objektiivisten tietojen saamiseksi tässä tapauksessa tulee ottaa huomioon seuraavat ominaisuudet:

• Tontin sijainti kiinteistökaavassa (syrjäisellä alueella on arvioitu halvemmaksi kuin sama, mutta sijaitsee lähellä kaupunkia asianmukaisella infrastruktuurilla).
• neliö.
• Viestintä (sähkö, kaasu, putkistot, viemäri).
• Erän luokka.
• Alueen ekologinen tila.
• Jos markkinahinta on tiedossa, niin kiinteistöhinta asetetaan samaan summaan.

Tontin hinnan määrittäminenmetsä

Metsän tontin kiinteistöarvon laskennassa on se erikoisuus, että hinta määräytyy kussakin tapauksessa tietylle alueelle:

• Venäjän alueilla.
• Leshoz-vyöhykkeen sisällä.
• Metsien miehittämillä metsätalousalueilla.

Metsävyöhykkeellä sijaitsevien alueiden kustannus lasketaan ottaen huomioon alueiden taloudellisesta käytöstä maksetun vuotuisen vuokratulon vastaava määrä pääomitettuna. Laskennassa otetaan huomioon puunkorjuun parametrit.

Laskelma ja hyväksyntä

Jotta voit laskea hinnan oikein varaston mukaan, sinun tulee ottaa huomioon eri parametrit. Mikä vaikuttaa maan kiinteistöarvoon? Merkittävimmät niistä ovat korjauskertoimet. Niiden käyttö mitätöi hinnanmuodostukseen vaikuttavat tekijät. Esimerkiksi jos tontilla on rakenteita, jotka katsotaan rappeutuneiksi tai alue on tulvien aiheuttaman tulvan kohteena, käytetään kiinteistöarvoa alentavaa kerrointa. On tilanteita, joissa päinvastoin käytetään kerrointa.

Sillä on myös merkitystä kiinteistön hinnan erityisellä indikaattorilla. Tarkka koko lasketaan yhden neliömetrin suuruisen alueen perusteella. Tämä indikaattori asetetaan neljännesvuosittain. Kiinteistön kiinteistörekisteriarvo sijaintiosoitteessa määritetään seuraavasti:

1. Hintaan vaikuttavat tekijät tunnistetaan.
2. Vakio on otettukiinteistöille parhaiten sopiva sivusto.
3. Laaditaan alaryhmä vertailukaavioita, joilla on samanlaiset ominaisuudet.
4. Tiedot kerätään jokaisesta alaryhmästä ja analysoidaan sitten.
5. Sitten mallinnetaan tilastotiedot ja määritetään markkina-arvoon vaikuttavat tekijät.
6. Laske yksikköhinta.

Saadun tiedon perusteella on mahdollista laskea hinta kaikkien tonttien maarekisterin mukaan. Osoittautuu, että kiinteistön mukaiseen hinnan suuruuteen vaikuttavat sellaiset indikaattorit kuin pinta-ala, maan käyttötarkoituksen mukainen luokittelu ja kohteen markkinahinta.

Viimeistään kahdenkymmenen arkipäivän kuluttua selvityksen valmistumisesta asiakas hyväksyy lain kiinteistörekisterin mukaisen hinnan hyväksymisestä. Tämä asiakirja tulee voimaan heti, kun se on virallisesti julistettu. Sen hyväksyy v altion virasto, kunta tai toimeenpanoviranomaiset.

Laskentakaava

Laskelma suoritetaan käyttämällä seuraavaa kaavaa:

Eräalue(Lineaarinen funktio + Tapahtumamuototoiminto)Suhde.

Lineaarisella funktiolla on poikkeukselliset parametrit selvityksen kestosta ja sen elinkelpoisuudesta, ja tapahtumamuotofunktiolla on paikallinen komponentti. Näin ollen, jotta voit laskea kustannukset kiinteistön mukaan, sinun on tiedettävä tietyt tontin parametrit sekä oltava erityistietoa.

Tämän summan laskevat arvioijat, jotka käyttävät v altion arvostusmenetelmiä tontin arvon laskemiseen,Venäjän federaation talouskehitysministeriön muodostama ja hyväksymä.

Kiinteistöarvon muutos

Sen lisäksi, miten monikäyttöisten tonttien kiinteistöarvo määritetään, on otettava huomioon arvonkorotuksen tiheys. Tämä menettely suoritetaan kerran kolmen ja viiden vuoden välein. Uusi arvo asetetaan tarkastuksen tulosten perusteella. Se voi pienentyä tai kasvaa. Yleensä jälkimmäinen vaihtoehto esiintyy useimmin.

Monet maanomistajat kohtaavat tilanteen, jossa kiinteistöarvo nousee. Tämän takia joudut maksamaan enemmän veroja. Näin ollen jyrkkä nousu tapahtui vuoden 2016 lopussa, jolloin vastaavat hinnat nousivat moninkertaisesti.

Mutta tämä ei tarkoita, että maan myymisestä olisi tullut kannattavampaa. Sen laatu pysyi samalla tasolla, ja monet kohteet eivät tähän mennessä olleet parhaassa kunnossa. Siksi kaikki ihmiset eivät ole valmiita ostamaan maata maksaakseen v altavia veroja. Lisäksi tämä uudelleenarvostus suoritettiin poissaolevana. Tonttitiedot kirjattiin kiinteistörekisteröintiä koskevaan tekniseen suunnitelmaan siten, että sen seurauksena saman alueen, mutta eri parametreiltä merkittävästi erilaiset tontit alkoivat maksaa saman verran.

Vuoden 2016 puolivälissä otettiin käyttöön moratorio, jonka mukaan kiinteistöhinta jäädytettiin kolmeksi vuodeksi. Tänä aikana oli voimassa vuoden alusta, mutta aikaisintaan vuonna 2014 voimassa ollut kustannus.

Noin samaan aikaan astui voimaan laki "V altiorekisteristäarviointi” nro 237-FZ, jossa ei mainittu mitään moratoriosta. Tältä osin asiantuntijat eivät päässeet yksimielisyyteen siitä, pitäisikö "jäädyttää" vai ei. Tämän seurauksena tuomioistuinten piti käsitellä monia riita-asioita tästä asiasta.

TIN-tunnuksen määritys

Vain TIN-numeron (veronmaksajan tunnistenumeron) tiedossa on mahdotonta saada vaadittuja tietoja tietyn kansalaisen omistaman maan arvosta. Näitä palveluita voivat tarjota sivustot, joilla on kyseenalainen maine. Sinun ei kuitenkaan pidä luottaa heihin, koska tällaiset resurssit ovat petollisia.

Johtopäätös

Tontin maarekisterin mukainen hinta on arvioitu arvo, joka saadaan v altion kiinteistöarvioinnin tuloksena ja on kirjattu v altion kiinteistörekisteriin. Olemassa oleva menetelmä, joka osoittaa, kuinka tontin kiinteistöarvo lasketaan, sisältää tärkeimpien ominaisuuksien huomioon ottamisen. Tämä arvo on yhtä suuri kuin arvostushetken markkinahinta. Eri maaluokkien maarekisterin mukainen hinta määräytyy asiaankuuluvat ominaisuudet huomioon ottaen. Arvo tarkistetaan vähintään kerran viidessä vuodessa, mutta enintään kerran kolmessa vuodessa.

Vuodesta 2016 lähtien laki "v altion kiinteistöarvosta" on tullut voimaan. Kaikki arviointitehtävät on määrätty v altion rakenteille.