2024 Kirjoittaja: Howard Calhoun | [email protected]. Viimeksi muokattu: 2023-12-17 10:26
Yhteisrakentaminen on nykyään melko suosittu tapa ostaa asuntoja. Osakesopimus tehdään suoraan rakennuksen rakentamiseen osallistuvan rakennusorganisaation ja sijoittajien eli osakkeenomistajien välillä. Rakennusasiakkaana voivat toimia sekä juridiset että yksityiset henkilöt.
Osapuolten velvollisuudet
Urakoitsija - rakennusorganisaatio sitoutuu rakentamaan talon ja luovuttamaan sen osakkeenomistajille.
Sopimuksen mukaiset korjaajat sitoutuvat maksamaan urakoitsijan palveluista ja ottamaan vastaan valmiita asuntoja.
Yhteisrakennussopimus on pohjimmiltaan investointikauppa, mutta sitä ei säätele siviililaki, vaan erityiset lait.
Yhteisrakentamisen ongelmat
Yhteisrakentaminen alkoi kehittyä maassamme vuonna 2005. Lainsäädäntöön on tehty monia muutoksia koskien tällaista rakentamista, mutta tämä ei ole vähentänyt sijoittajien ongelmia vilpittömän urakoitsijan etsimisessä. Yhteisrakentaminen on tähän päivään asti v altava riski, sijoittaja voi yksinkertaisesti jäädä ilman asuntoa ja varoja. Tai hän itse joutuu osallistumaanrakennuksen käyttö, tai omistusoikeuden rekisteröinnissä tulee ongelmia.
Rakennusministeriö ei pitkään aikaan luopunut yrityksistä perustaa yhteisrakentamisen korvausrahasto. Ja lopuksi tämän vuoden heinäkuusta lähtien hallitustasolla on muodostettu uusi väline, joka on suunniteltu suojelemaan asunnonostajien etuja uusissa rakennuksissa ja muuttamaan kehittäjien pelisääntöjä. Vaikka korvausrahasto aloitti virallisesti 1.1.2017 alkaen, muodostelman toimintatapoja ei ole vielä kehitetty perusteellisesti.
rahaston ydin
Korvausrahasto on organisaatio, joka on suunniteltu suojelemaan kansalaisia mahdollisilta menetyksiltä, kun rakentaminen ei valmistu tai rakennuttaja ei täytä muita velvoitteita.
Rahastolle ei ole uskottu velvollisuutta ratkaista osakkeenomistajien ongelmia, joilla jo on. Yksinkertaisesti sanottuna jo petetyillä sijoittajilla ei ole mitään odotettavaa. Tämä johtuu siitä, että jos ajankohtaisia asioita aletaan ratkaista nyt, organisaatio menee yksinkertaisesti konkurssiin.
Maksuosuudet
Kehittäjien maksujen määrä lasketaan kunkin osakkeenomistajan kanssa tehdyn kaupan hinnan perusteella. Kehittäjän on suoritettava rahoitusosuus erillisen pääomaosuutta koskevan sopimuksen v altion rekisteröinnin yhteydessä. Rakennuttajan tariffi ei kuitenkaan saa ylittää yhteiskehitykseen osallistumisen sopimuksen hinnan marginaalikorkoa. Yleensä rakentajien on lainmuutosten allekirjoitushetkellä maksettava 1,2 % kunkin sopimuksen hinnasta. Edelleenkorko voi muuttua liittov altion lain mukaan, mutta enintään kerran 12 kuukauden välein.
Jokaisen kehittäjän on suoritettava osuudet 3 päivää ennen yhteistä rakentamista koskevan sopimuksen rekisteröintipäivää.
Nyt peruttu tällaiset liiketoimien turvaamismenetelmät, kuten vastuuvakuutus tai pankkitakaus. Nyt sopimusorganisaatio-kehittäjä on velvollinen suorittamaan pakollisia maksuja korvausrahastoon, jonka perustaja on Venäjän federaatio.
rahaston päätoiminnot
Korvausrahasto perustettiin julkisen yhtiön muodossa, ja se on suunniteltu käsittelemään useita kysymyksiä:
- vastaanota lahjoituksia kehittäjiltä;
- valvoi maksujen oikea-aikaista vastaanottamista;
- toimia välimiesmenettelyn johtajana rakentajayritysten konkurssitapauksissa, mutta vain, jos nämä yritykset ovat suorittaneet rahastoon maksuja vähintään yhdestä rakenteilla olevasta rakennuksesta;
- korvaa vahingot osakkeenomistajille;
- antaa lainaa (jopa korottom alta);
- tarvittaessa taloudellisen avun tarjoaminen kehittäjille, jotka ottavat valmiiksi keskeneräisen kohteen.
Korvausrahaston vapaita varoja voidaan sijoittaa muihin laissa määriteltyihin varoihin.
Osallistuminen itsesäätelyorganisaatioon
Viimeaikaisten lainsäädäntömuutosten taustalla on henkilöpiiri, joka on velvollinenolla itsesääntelyorganisaatiossa. Velvollisuus jäi seuraaville henkilöille:
- joka on allekirjoittanut sopimukset projektidokumentaation valmistelusta teknisen asiakkaan, rakennuttajan tai rakennuksen käytöstä vastaavan organisaation kanssa;
- itsenäisesti hankedokumentaation valmistelu sekä rakenteiden ja rakennusten rakentaminen.
Ei tällaista velvoitetta organisaatioille, joiden osakepääoma on vähintään puolet v altion tai kuntien omistuksessa. Myöskään v altion omistamien, yhtenäis- tai v altion omistamien yritysten ei tarvitse liittyä SRO:hun.
Compensation Fund SRO "Sopimusvelvoitteiden täytäntöönpano" muodostetaan korvaamaan kaikkien jäsenten sivuvastuu. Mutta tällaisen rahaston muodostamiseksi vähintään 15 SRO:n jäsenen on jätettävä hakemukset. Jos hakijoita on vähemmän, rahastoa sopimusvelvoitteiden turvaamiseksi ei voida muodostaa, vaan kaikki kerätyt varat siirretään vahinkojen korvausrahastoon.
Nyt kehittäjät ja muut SRO:n jäsenet eivät saa varmenteita, vaan ne rekisteröidään vain sähköiseen rekisteriin, josta saat otteen jäsenyytesi vahvistamiseksi osallistuessasi kilpailuun.
Rakennusmarkkinoiden toimijoiden pelot
Useimmat kehittäjät uskovat, että kaksinkertaiset maksut korvausrahastoihin johtavat väistämättä asuntojen hintojen nousuun. Nyt kehittäjä joutuu maksamaan rahastolle yhteisrakentamisen jaSRO-rahastoon.
Yhteissijoittajat eli ne alihankkijat, jotka rakentavat omalla kustannuksellaan teknisiä verkkoja ja tietoliikenneyhteyksiä, ovat huolestuneita, sillä jos rakennuttaja menee konkurssiin, korvaukset maksetaan ensisijaisesti yksityishenkilöille. Yhteissijoittajilla on vähän mahdollisuuksia saada hyvitystä.
Luonnollisesti tällainen lainsäädäntökehys on tärkeä epävakaille rakennusmarkkinoille ja on osa sijoittajansuojajärjestelmää. Pääasia on, että tällaisesta rahastosta ei tule uutta taakkaa rakennusorganisaatioille ja koko rakennusmarkkinoille, eivätkä asuntojen hinnat ala taas nousta.
